住み替えする時の基本的な考え方

「住み替え」とは「住まいを替える」ことですが、さまざまな理由があり人は住まいを替えています。

などなど、より便利さや快適さを求める住み替えもあれば、苦しくなってきた住宅ローン返済を解消するなどのための住み替えもあります。

このように「住み替え」には人生において転機になるケースもあり、住み替える当事者のシチュエーションによって、いろんなドラマがあるものです。

この記事では住み替えについて2部構成にして、住み替えの方法をお伝えします。

第1部は住み替えるにあたって重視したいポイントですが、実践的な方法ではなくあくまでも「考え方」について述べています。具体的な「住まいの買い換え方法」について知りたい方は、第2部の「住み替えの方法～新しい住まいを買う」へジャンプしてください。

住み替えのパターンは4つ

住み替えのパターンは次のように4つのパターンがありますが、ここでは、3の「持家→持家」と、4の「持家→賃貸」について話をすすめていきます。

「持家→持家」と「持家→賃貸」の2つのパターンは、現在の住まいを「売却」することが出発点になります。さらにこの2つのパターンはまったく別のものではなく、売却したあとの選択肢と捉えることが大切です。

つまり、住み替え用の家をどうするか考える際に、持家を予定している場合であっても条件次第では賃貸にするといったように、柔軟な考え方ができるようにしておきましょう。

「持家→持家」あるいは「持家→賃貸」への住み替えを考えるには、まず現在の住まいがいくらで売れるか？　が重要です。

住み替えには費用がかかります。

・引っ越し費用
・新しい住まいの費用
・住み替えに伴う家具や家電の買い換え費用

新しい住まいの費用とは、持家の場合は取得費用になりますし、賃貸の場合は契約時金が必要です。住み替えをきっかけに家具や家電を買い換える場合もあります。

これらの費用を売却代金ですべて賄えるとよいのですが、現在の住まいの住宅ローンが残っている場合は、売却代金からローンの残債を返済することになります。

また買い換える家についても住宅ローンを利用する場合には、住み替えの重要なポイントと言えるのです。さらに買い換えたあとには住宅ローンの返済がつづき、長い人生の中においても住宅ローンは大きな影響を与えつづけるものと言えるでしょう。

筆者はこれまで住み替えを15回経験しています。仕事上の都合などもありますが、どちらかというと多いほうだと思います。

賃貸から賃貸へ、賃貸から持家へ、持家から持家へ、持家から賃貸へと、住み替えの4つのパターンを経験してきましたが、すべての住み替えには理由がありそして目的がありました。

目的の中には、現在における住まいの役割や必要性を考え住み替えたものや、将来のことを考えて住み替えを行ったものもあります。

とくに重点を置いたのは資産としての視点です。

住まいは相続される資産になります。継承した者が管理や処分に困るような資産であってはなりません。

「負動産」といった言葉が一般化した現代ですが、所有者本人はそうは思っていない不動産であっても、継承する者には「負動産」となる場合もあります。

住み替えた結果、負動産を残すことのないようするのが重要だと思います。

日本は超高齢社会と言われます。平均寿命は2040年には男女平均で86歳を超え、しかも単身世帯が増加することも予測されています。

住まいの最終形態として「持家」は、超高齢社会にとって望ましい姿なのでしょうか？　持家は住宅のすべてを所有者が管理しなければなりません。それはマンションであっても同様です。

管理を担う管理会社に委託する形態が多いマンションであっても、管理組合への参加と組合運営は区分所有者の義務です。適切な管理組合運営ができなければ、やがてマンション全体が「負動産」となってしまいます。

戸建住宅の管理を想像した時に、果たして適切な管理が86歳を超えた高齢者に可能なのか、不安に思う方も多いのではないかと思います。また管理不全により、将来は問題視される「空き家」の増加につながる可能性もあります。

そこで、まだまだ元気で介護なしで生活できる方は、サ高住などの賃貸住宅への住み替えが望ましい姿ではないかと思っています。

筆者は持家が必ずしも生涯の住まいとして最適とは思っていません。持家が最適と言えるためには、年齢、収入、健康状態、介護の必要性、などさまざまな要素により判断する必要があるでしょう。さらにご自身が亡くなった場合に持家をどう継承するのか、といった面も重要なポイントになってきます。

「家じまい」という言葉が注目されるようになっていますが、先々を考慮した住み替えの計画が大切だと思います。