中古住宅を買ってリフォームするのと、リフォーム済の中古住宅を購入するのと、どちらがよいのか迷ってしまうことがあります。
リフォーム費用やメリット・デメリットと、中古住宅を比較検討する際のポイントについて解説します。
中古住宅のリフォーム費用はいくらかかる
中古住宅のリフォーム費用の平均額は約650万円、築年数が古いと高額になり築年数が浅いと費用は少なく済んでいます。築10年未満の平均が約470万円、築40年以上で約840万円が平均です。
＊株式会社リクルート住まいカンパニーの2016年調査より
リフォームする部位は物件の状態によって変わりますし、購入者の好みによっても変わりますが、キッチン・浴室・トイレ・洗面といった水回りが多くリフォームされています。戸建になると「外壁リフォーム」の割合が高くなります。
水回りのリフォームは住宅設備の交換に伴い、内装や造作の変更を行うので、工事規模の小さなトイレでも30万円前後の費用になることもあります。
以下に戸建の場合の水回りリフォームの概算金額を表示しておきます。
- キッチン：100万円～150万円
- 浴 室：80万円～140万円
- ト イ レ：10万円～40万円
- 洗 面：10万円～40万円
参照 》》 ホームプロ
戸建の壁・天井の壁紙張替は全室すると約40万円ぐらいになるので、平均約650万円というリフォーム平均額は、水回り全室+内装（床・壁・天井）を行うとだいたい行きそうな金額です。これに外壁リフォームを加えると約900万円になります。
リフォーム済中古住宅の価格の内訳
リフォーム済の中古住宅は、ほとんどが不動産会社が買取りした物件です。
買取りは通常の仲介で売買される金額の６割前後の金額で行われています。つまり相場1,500万円程度の中古物件であれば、900万円で買取りします。
買取りした後にリフォーム工事を行い、きれいにして販売するわけですが、販売価格は次の二通りの式で決まります。
- 積上方式：販売価格＝買取価格＋リフォーム費用＋必要経費＋販売利益
- 相場方式：販売価格＝相場価格＋リフォーム費用
相場価格1,500万円の物件のケースで計算してみると次のようになります。
買取価格900万円＋リフォーム費用600万円＋必要経費50万円＋販売利益450万円＝2,000万円
相場価格1,500万円＋リフォーム費用600万円＝2,100万円
2,000万円～2,100万円の金額が買い手がつきそうな販売価格といえます。
リフォーム済物件or中古住宅を買ってからリフォーム～どっちが得か
上に書いたようにリフォーム済物件を購入した場合と、買ってからリフォームする場合とでは、リフォーム費用を含めた金額を比較してもあまり差は無いと思います。
費用面よりもむしろ大きな違いがあります。
- リフォーム済は購入後に自分好みに変えると費用が余分にかかる
- 買ってからのリフォームであれば、自分の好きなようにできる
こんな違いに加えてもうひとつ注意したい面が、リフォーム済の物件にはあります。
『絶対に買ってはいけない中古住宅』にも書いたことなのですが
なんらかの不具合や欠陥があったとしても、リフォーム済の場合は以前の状態が把握できません。
問題がありそうな部分を改修してリフォームを行っていればいいのですが、そうではないケースが実は多くあります。
中古住宅ですから、湿気が抜けないとか断熱性が悪いなど、カビの発生しやすい部位もあります。
きれいに内装リフォームされてしまっては、家具の置き方など気をつけたい点に気がつかず、数年暮らしてはじめてわかるということもあります。
古いままの中古住宅を買ってからリフォームする場合には、このようなことを防ぐことができます。
数十年と長く使いつづける住宅です。
リフォーム前に住まいの健康診断をしっかりやって、寿命が長くなるリフォーム工事を行ってください。
中古住宅の購入費用に住宅ローンを借りる場合には、リフォーム工事を含めて申込ができます。
リフォーム内容によっては補助金が使える場合もあります。
中古住宅のリフォームは買ってから自分で好きなようにするのが最善です。
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