ここではリフォーム済中古住宅の物件評価をホームインスペクションで正確にできるのか？ どの程度有効なのかについて解説し、ホームインスペクションを活用した中古住宅の購入方法について解説します。
ホームインスペクションとは
中古住宅は新築住宅と異なり経年劣化があります。経年劣化によって本来有すべき性能が低下することもあれば、本質的な性能には問題のないこともあります。
経年劣化以外にも本来有すべき性能が新築の時点から欠落していたものが、表面化しないで年数が経過し発見されるケースがあることも。
ホームインスペクションは、これらの新築時には見られないさまざまな事象について、 “瑕疵” といえるレベルのものなのか、簡単な補修で直せるものなのかなどを点検調査し、客観的な事実を依頼人に報告書として提出する調査方法です。
調査結果は不動産売買契約においておこなわれる「重要事項説明書」に反映させ、宅地建物取引士が買主に対して説明することになります。
ホームインスペクションの調査診断方法
ホームインスペクションの調査方法は目視と簡単な計測器具によりますが、表面から把握できることに限定されます。詳しくは『建物状況調査住宅診断（ホームインスペクション）を依頼する方法と注意したい問題点』を見ていただきたいのですが。
調査しても以下のような項目は確認できません。
- 耐震性能に係る筋交いの有無や接合部補強金物の有無
- 断熱材の種類と施工状態
- 外壁防水透湿シートの施工状態
- 防湿気密フィルムの施工状態
これらは耐震性と耐久性に係る重要なポイントですが、壁を解体して確認するといったことはできないため、次のような現象から推測をしています。
- 壁に生じたひび割れやゆがみ・ねじれ
- 雨漏れなどによる水染み
- 下地の部分についた汚れ具合
- 外壁材の凍害や破損・汚損・腐朽
リフォーム前の古い住宅はいろんなことを教えてくれるもの。ホームインスペクションではこのようなさまざまな痕跡から、住宅の “健康状態” を読み取るのです。
ホームインスペクションの限界
リフォーム済物件のホームインスペクションでは、うえのような痕跡がまったく消されてしまいます。瑕疵現象の確認ができないため、物件の健康状態を判断するには非破壊検査機器の使用や、場合によっては破壊検査も必要になります。
そのような詳細な検査はホームインスペクションでは想定しておらず、対応できるインスペクターは限られますし、費用はもっと高額になります。
国土交通省が公表している「既存住宅状況調査 調査報告書」のフォーマットでは、調査できない項目については「調査できなかった」とするようになっており、リフォーム済物件の調査報告書には「調査できなかった」が多くなる可能性が高いのです。
数万円はかかるインスペクション費用です。ほとんどが「調査できなかった」という結果に納得するかたは少ないのではないでしょうか。
ホームインスペクションを活用した中古住宅購入法
ホームインスペクションを中古住宅購入前におこなうべきとの考えで、10年以上前からおこなっている不動産会社もあります。せっかく宅建業法に組入れるかたちで制度化されたので、有効に活用すべきです。
具体的にはホームインスペクションにより、検討物件の状況をできるだけ正確に把握し、直すべきところは直す我慢できるところは我慢して中古住宅を “視える化” するツールに使うのです。
リフォーム計画を購入前に検討
リフォーム工事は購入後におこなうのが賢い方法。購入前にホームインスペクションにより現状を隅々まで把握して、リフォーム計画を立てます。そしてリフォーム計画を含めた全体の計画を検討して購入の決断をします。
- 売買代金
- リフォーム工事費
- 売買とリフォームに係る諸経費
- 仲介手数料
- 契約印紙代
- 融資保証料
- 融資手数料
- 登記費用
- 数年後におこなうリフォーム計画（内容と工事費概算）
ポイントは購入後にすぐおこなうリフォームと数年後におこなう必要のある工事内容も、このとき同時に計画を立てることです。そうすると将来に対する修繕積立金の備えもできるようになります。
リフォーム費用を含めた住宅ローン
売買代金の資金に住宅ローンを利用する場合、リフォーム工事費もいっしょに組入れます。金融機関によってリフォーム工事ローンは3つの種類があります。
- 売買代金と同一の条件で融資し実行を2回に分ける
- リフォーム工事融資額に制限があり、制限超の部分は金利の高いリフォームローンになる
- リフォーム工事分はまったく別にリフォームローンになる
金利を考えると1番目のケースが有利なので、この条件で融資できる金融機関を選択します。
住宅ローンの金銭消費貸借契約は1本になるのですが、融資実行を2回に分けておこないます。抵当権設定も2回に分けておこなうので抵当権設定費用が少し高くなりますが、金利は同じですし返済回数も売買代金と同じ条件になるので返済条件も有利な借り方です。
中古住宅購入の原則
中古住宅を購入するかたは “リフォームは必ずおこなう” ものと考えてください。ホームインスペクションの結果 “リフォームは当面必要なし” になるケースはあるかもしれませんが、リフォームをしないことを前提に中古物件を探すのは止めましょう。
中古住宅は次のようなリフォーム工事が必ず必要です。
- 給湯器や暖房機など耐用年数のある住宅設備の交換
- 外壁や屋根などの外部塗装を主としたメンテナンス
- ペアガラスのシール切れなど断熱性能に係る部材交換
- 築年数が古い物件は耐震補強工事
そしてリフォーム工事をやるときに一緒に検討したい部位があります。
- 間取りの変更がある場合、断熱材や気密部材の施工状態を確認し不備があれば補修する
- 内装仕上げリフォームをおこなう場合、下地状態を確認し不備があれば補修する
- 内装仕上げリフォームでは電気配線と弱電配線の変更を検討する
- 住宅設備の交換では配管の劣化状態を確認し必要に応じて交換する
これらのリフォームが必要となる項目は、いつかはしなければならないことです。どうせやるなら金利の安い住宅ローンを利用しておこなうのが賢い考え方ですよ。
よい物件ほど表には出てきません、なぜなら、誰もがほしがる物件は売れてしまうのも早いもの。
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