「新住宅市街地開発法」に関して説明すべき重要事項と法律の背景

「新住宅市街地開発法」の重要事項説明において説明すべき内容は、第三十一条及び第三十二条第一項です。

（建築物の建築義務）
第三十一条　施行者又は第二十三条第二項の規定により処分計画に定められた信託を引き受けた信託会社等（以下「特定信託会社等」という。）から建築物を建築すべき宅地を譲り受けた者（その承継人を含むものとし、国、地方公共団体、地方住宅供給公社、特定信託会社等その他政令で定める者を除く。）は、その譲受けの日の翌日から起算して五年以内に、処分計画で定める規模及び用途の建築物を建築しなければならない。
（造成宅地等に関する権利の処分の制限）
第三十二条　第二十七条第二項の公告の日の翌日から起算して十年間は、造成宅地等又は造成宅地等である宅地の上に建築された建築物に関する所有権、地上権、質権、使用貸借による権利又は賃借権その他の使用及び収益を目的とする権利の設定又は移転については、国土交通省令で定めるところにより、当事者が都道府県知事の承認を受けなければならない。ただし、次の各号のいずれかに掲げる場合は、この限りでない。
一　当事者の一方又は双方が国、地方公共団体、地方住宅供給公社その他政令で定める者である場合
二　相続その他の一般承継により当該権利が移転する場合
三　滞納処分、強制執行、担保権の実行としての競売（その例による競売を含む。）又は企業担保権の実行により当該権利が移転する場合
四　土地収用法（昭和二十六年法律第二百十九号）その他の法律により収用され、又は使用される場合
五　その他政令で定める場合

新住宅市街地開発法最終更新：平成29年5月12日公布

新住宅市街地開発法にもとづく新住宅市街地開発事業

大規模な住宅市街地の形成を行う事業の根拠になっているのが「新住宅市街地開発法」。
1963年に公布され、適用第１号になったのが多摩ニュータウンです。
多摩ニュータウンは「新住宅市街地開発事業」と「土地区画整理事業」の２本立てで開発が進められ、開発面積は2,884ha（新住宅市街地開発事業分は2225.6ha）、東京都の稲城市・多摩市・八王子市・町田市にまたがる広大なプロジェクトで、地域内の人口は20万人を超えています。

住宅用宅地だけの供給ではなく、学校、病院、スーパーマーケットなどの公共的施設の整備も含めた、複合都市機能を持った市街地形成が大きな目的です。

建築等への制限に関しては

• 宅地を譲渡された人は５年以内に計画した建築物の建築をしなければならない
• 期限内に建築しない場合は買戻しに応じることの特約を契約に付す
• 譲渡された宅地又は宅地上に建築した建築物の転売など権利譲渡（移転を含む）を１０年間原則禁止

このような制限があります。

新住宅市街地開発事業と土地区画整理事業

すでに高度経済成長の時代が過ぎ、人口減社会に突入している我が国、住宅地の需要も減少しており、近年では50haとか100haといった大型の新住宅市街地開発事業は減少しており、50ha未満の事業がほとんどであり10ha未満の小規模な事業が過半を占めています。
また、郊外での事業が減少し既成市街地周辺の事業が増加している傾向があり、コンパクトシティへ進む我が国の現状が見えてきます。

市街地の整備を行う都市計画の手法にはもう一つ「土地区画整理事業」があります。
「新住宅市街地開発事業」との違いは用地の取得方法です。

• 新住宅市街地開発事業は用地をすべて買収して行う
• 土地区画整理事業は換地方式で行う

冒頭にあげた“多摩ニュータウン”では、開発区域内に約2,000戸の農家集落があり、土地に愛着があり買収に応じる考えが無く、当初は開発区域から除外する要望があったそうです。
その為、東京都が施行者となってその区域を“土地区画整理事業”で行うことになったという経緯があります。