重要事項説明書に記載する不動産の表示。土地の欄に「仮換地」と「保留地予定地」の記入欄があります。
宅地分譲が盛んに行われていた頃は、「仮換地」や「保留地予定地」はよく売買する対象になることも多かったのですが、新規の宅地開発が大幅に減った現在、あまり関わることが無くなりました。
関わることが少なくなると、言葉の意味さえ知らないという担当者も増えてきます。ここでは「仮換地」と「保留地予定地」について説明します。
区画整理事業のしくみ
仮換地や保留地は区画整理事業が行われる一帯の土地の区域内で、暫定的に指定される土地で、区画整理事業が完全に終了すると無くなる土地の名称です。
区画整理とは下の図のように、整理されていない土地の区画をきれいな宅地の区画割に変更する事業です。
自治体が事業主体になったり、土地の所有者が集まり区画整理組合を組織して行うことの方が多いです。
区画割の変更により地番が変わり、所有する土地の場所や面積が変わります。
図のようにAさんの土地はこれまで所有していた場所とはまったく異なった場所になったり、ほぼ同じ位置になる場合もあります。
仮換地とは
区画整理前に所有していた土地を従前地と言い、区画整理後の所有地を換地と言います。
「換」の文字を使うのは、以前の土地と区画整理した土地を交換するという意味からです。
区画整理する場合には道路は新しくなり、幅員が広くなり直線部分が多くなって使いやすい道路になります。
道路が出来たり公園も作られたりして、区画整理前の宅地部分の合計面積よりも、区画整理後の宅地部分の合計面積は減ります。
その為、従前地よりも換地の方が面積が小さくなります。小さくなる割合を減歩率と言います。
＊減歩率は「公共減歩」と「保留地減歩」の合計である「合算減歩」で計算します。減歩率については、後段の「保留地とは」で説明します。
仮換地と住宅ローン
区画整理事業中の土地であっても、造成工事が終わっている部分は建築工事ができます。
住宅を建てる場合は、ほとんどの人が住宅ローンを利用します。工事に入る前に土地を取得しますが、土地代も住宅ローンで借りるのが普通です。
住宅ローンを借りるには土地と建物を担保として金融機関に提供し、抵当権の設定がされるわけですが、区画整理中は実際の敷地となる換地の登記がありません。そこで、抵当権は従前地に設定することになります。
区画整理事業中に土地を取得することは、形式として区画整理組合員になるわけです。
組合員ですから、従前地の所有者であり換地予定の宅地の使用もすることができるという理屈です。
区画整理事業が終了すると、事業費の清算が行われます。つまり、事業に支出した費用と保留地を売却して得た収益の収支を計算しますが、支出が多くなった場合、各組合員に費用の負担を求める“賦課金”が請求されることがあります。
＊逆に、清算した結果収益がプラスになる場合もあり、その場合には清算金を受取ることができます。
仮換地の売買契約時には、賦課金に関する“覚書”を区画整理組合との間で取り交わすのが一般的です。
保留地とは
区画整理事業は組合である土地の所有者が土地を組合に提供し、組合が事業主として宅地の造成工事を行います。
宅地そのものの造成や道路の建設、水道管の敷設や下水道の整備と、多くの費用がかかります。
これらの費用を組合員に負担してもらわなくてもいいように、造成した宅地の一部を組合員以外の一般の人に売却します。
一般に売り出す宅地を保留地と言います。
仮換地のところで説明した“減歩率”は、この保留地と道路や公園などに使用する公共地を合計した面積を、区画整理前の合計宅地面積で除した割合です。
保留地と住宅ローン及び所有権
保留地は換地処分が終了した後でなければ登記できない為、抵当権設定が出来ず、提携金融機関以外は住宅ローンの適用ができないことが多いです。
保留地予定地の売買にあたっては、買主に住宅ローンの借入について確認することが大切です。
また、所有権移転を行う登記そのものが保留地は無いため、「保留地処分台帳」や「保留地権利台帳」により、区画整理事業の施行者が管理をします。
また、保留地は仮換地と異なり換地完了後の清算というものはありません。
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