任意売却物件は相場価格よりも下回る価格で取引が成立することが多く、媒介業者にとっては短い活動期間での成約が見込め、効率のよい案件といえます。
任意売却で不動産を売却する人にとっても、競売に比べてメリットの多いこの方法を希望する人も増えていますが、必ず任意売却で不動産を処分できるわけでもないことは注意が必要です。
任意売却により不動産を売却するには
任意売却はどのような場合でも可能ということはありません。任意売却によって不動産を売却し、抵当権が設定された原因である債務を整理するには、次の二つの条件が整わなければなりません。
- 所有者（債務者）が任意売却を希望する
- 債権者（抵当権者）が任意売却に応じる
債務者と債権者が同意することによって任意売却を進めるわけですが、どちらかが同意しない場合には、競売によって不動産の売却を行うことになります。
所有者（債務者）にとっての任意売却のメリット
任意売却の方が競売よりも債務者にとって有利だと言われるポイントがあります。
- 通常の不動産売買とあまり変わらないプロセスで進むので近所に（債務整理だと）知られることが無い
- 売却時期をある程度購入者と協議することができ、引越しスケジュールに希望を入れることができる
- 売却価格や債権者によっては“引越し費用”を捻出できる
- 売却によって弁済した残りの債務については無理のない返済計画を認めてもらえる可能性がある
競売ではこのようなことは出来ず、強制的に手続きが進んでしまうので、債務者の事情を斟酌してくれることはありません。
ただ、競売の方が時間的に長くかかることがあり、居住期間が長いというメリットは競売にはあります。
このように任意売却は債務者にとってメリットのある方法ですが、同意してくれないケースもあります。
- 媒介契約、内覧立会、オープンハウス、などの売却活動に付き合うのが面倒なので、競売で勝手に処分してほしい
- 自己破産の申立てを行うので、残債務もきれいに整理されるから、任意売却も競売も変わりない
１番目のようなことを言われる方は、債権者からの度重なる督促がストレスとなり、心労が重なっていることが多いようです。
住宅ローンの滞納ばかりでなく、他の借金の返済や家庭内のトラブルなどが重なり、「もうどうでもいい」という思いが任意売却に踏み出せない大きな理由のようです。
２番目のケースでは、確かに任意売却のメリットが少なくなりますが、自己破産の前に任意売却によって財産を処分しておくと、同時廃止事件となるので“復権”までの期間が非常に短く、破産者が受ける様々な制限をほとんど受けることなく、日常生活を取り戻すことができます。
任意売却に至るまでには、考えがまとまらず二転三転したり、気分が落ち込んだり「どうにか住み続けることができないだろうか」と考えたり、せっかく手に入れたマイホームを手放さなければならなくなった境遇を嘆いたりと、精神的に不安定な状態になり勝ちです。
媒介業者の担当者としては、そのような債務者の思いに寄り添いながら、任意売却を進めていく心構えが必要です。
債権者の条件が厳しく任意売却が成立しないケースとは
債務者が任意売却を希望しても、債権者が応じてくれなければうまくいきません。
債務者の任意売却に対する意思が確認出来たら、債権者との協議を進めていきます。
債権者が単独であればうまくいくケースが多いのですが、債権者が複数になるとうまくいかないこともあります。
債権者が３社以上の場合には、同様に下位の抵当権者に対して“ハンコ代”での抵当権解除の同意を確認していきます。
下位の債権者が“ハンコ代”程度では抵当権解除に応じないケースもあります。
例えば保証会社や保証機関の保証が無いプロパー融資を行っていた金融機関の場合、少ないハンコ代を受け取るよりも競売による強制手段を主張する事例もあり、抵当権者が複数の場合は任意売却が難しいこともあることを覚えておきましょう。
媒介業者の役割
任意売却を依頼された媒介業者が担う最大の役割は、上に書いたように複数の債権者（抵当権者）がいる場合の、後順位抵当権者との交渉です。
お金に係る代理人としての交渉は、弁護士法により弁護士のみに認められている行為ですが、任意売却における交渉は宅建業法にもとづく業務範囲と認められている為、宅建業者であれば弁済額に関する交渉はできることになっています。
ただし、売却後に残る債務に関しては弁護士法に抵触するので、残債務の弁済方法については交渉できません。
売買契約を成立させて抵当権を抹消した上で、新しい所有者に不動産を移転するまでが媒介業者の仕事です。
債権者が複数いる場合の難しい案件に、積極的に関わっていくことが期待されています。
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