①建替え時期が来ても建替えできないリスク、②空き室増えてマンションの維持管理が難しくなるリスク、③老朽化が進み廃墟になってしまうリスク、④相続してくれる人がなく遠い親戚や管理組合に迷惑をかけてしまうリスク、⑤転売するチャンスを失い負動産になってしまうリスク。
この５つのリスクを回避できる見通しがあればよいが、ひとつでも見通しが無い場合は購入を見送った方がよいでしょう。新築マンションなら５０年後、中古マンションなら３０年後を考えてみましょう。
買ってはいけないマンション５つのリスク
５つのリスクについて解説します。
新築マンションでも中古マンションでも、これから説明する５つのリスクが少ない物件なら、購入してもよい物件と言えますが、一つでもリスクのある物件は見送った方がよいと思います。
建替えができないリスクとは
分譲マンションの建替えは、管理組合員の４/５以上の賛成によって決議することが定められています。
建替えに反対する組合員がいたとしても、建替えが決議されると、反対する組合員の区分所有権を組合は買取ることができ、逆に反対する組合員は買取りを請求できるので、建替えなければ生活できない状態になったマンションの場合は、建替えに反対する合理的な理由が無く、建替え決議のハードルはそれほど高いとは思いません。
問題は建替えを希望する組合員が多数いるとしても、現実には建替え事例は極めて少ない状況があります。
耐震基準を満たさないマンションが100万戸を超えている中、国土交通省が公表した平成１６年～平成３０年の「マンション建替えの実施状況 」を見ると、いかに建替えが難しいのかが想像できます。
建替えには管理組合の決議以外にも超えなければならないハードルがあります。
- 建替えに関わる費用の確保
- リーダーとしての資質を持つ組合員の存在
- コンサルタントとデベロッパーの参加
多くの人が建替えには賛成だけど、必要な費用の計算結果に断念するケースもあるでしょう。
建替えすると言っても建替え計画の立案は、いろんな法令をクリアしなければならず、組合員一人ひとりにもいろんな意見があります。それらの意見を集約して進めることができるリーダーが不可欠です。
マンションの建替えは大きなプロジェクトです。組合員だけの力で進めるのはかなり無理があり、経験豊富なコンサルタントと、事業を現実に進めていくデベロッパーが必要ですが、事業性に魅力が無ければ参加するデベロッパーはいません。又、事業性に魅力が無ければ各組合員の負担する費用が増えてしまいます。
逆に、建替えてもこれまでよりも規模が小さくなる場合や、同一規模にしかならない場合は、事業としての魅力がほとんどなく建替えは難しいかもしれません。
空き家・空室が増えるリスク
管理費・修繕積立金の滞納は空き家率が高まるのに比例して増加します。
管理組合が管理費などを滞納する理由にはいくつかあります。
- 経済的な理由で払うことができない
- 管理組合との人間関係が悪く感情的なもつれがある
- 賃借人が居住しており所有者と連絡が取れない
- 空室になっており所有者と連絡が取れない
- 所有者が死亡し相続する人が決まらず請求できない
４番目や５番目のように空室が多くなると、滞納するケースも増えてきます。
分譲マンションは、区分所有者が負担する管理費で日常の維持管理を行い、修繕積立金で大規模修繕工事の費用を賄っているわけですが、これらの収入が予定通りにならないと、各組合員の負担を多くせざるを得なくなります。
空き家・空室が多くなるともっと深刻な問題が起きてきます。
連絡の取れない区分所有者が増え、２０％以上の割合になってしまうと、“建替え”の決議すらできなくなります。
建替えの他にも老朽化による解体や敷地の売却など、近隣に大きな影響を及ぼす老朽化マンションの処分ができません。
処分ができないまま放置すると、住環境の劣化によりますます空室が増える悪循環に陥ります。
老朽化しても処分できないリスク
耐用年数100年と言われていた鉄筋コンクリートですが、大気中の酸性物質の影響によりもっと耐用年数は短く、５０年ぐらいと言われています。
築５０年が経過する頃には“建替え”の検討をしなければなりません。
建替えの希望が少なかったり、費用の面や参加するデベロッパーがいない等、建替えが進められない場合は、解体して敷地を売却するなどの処分を考えなければなりません。
マンションを解体し敷地を処分する為には、区分所有者全員の合意が必要です。
処分するにはさらにハードルがあります。
- 解体工事費用の捻出
- 敷地が確実に売却できること
解体できても買い手がいなければ、解体工事の費用回収はできませんし、跡地の管理という面倒な問題が売却できるまで続きます。
管理にも費用がかかるので“敷地が売れない”ことは想像以上に深刻です。
相続してくれそうな人がおらずお荷物になるリスク
少子化により財産を相続し、その財産を管理する対象者が減少しています。
高齢になってくると“認知症”への不安もあり、子や孫、あるいは兄弟や甥姪など、相続してくれる人がいれば相談もできますが、相続しても“お荷物”になるだけのマンションでは難しいものがあります。
居住する予定の無いマンションを相続しても、管理費・修繕積立金は払い続けなければなりません。
賃貸物件にするには多額な修繕工事をしなければなりません。
後々、建替えや売却など、区分所有者としての立場で、面倒な判断をしなければならないことにもなります。
メリットが無くデメリットばかりしかない物件は、相続する人に迷惑をかけてしまいます。
転売することも出来ないリスク
売却可能な時期を逃すと築年数の古いマンションは売却できなくなる可能性があります。
- 建替えが難しい
- 老朽化しても敷地売却が難しい
- 賃貸物件にしても借手がいない
- 相続してくれる人がいない
このような物件は古くなる前に売却してしまうのがよいのですが、人気のない立地条件では売却も難しくなります。
価格次第によっては売れるケースもありますが、住宅ローンが残っている場合は限度があります。
古くなり空室が多くなるとますます売却は望めません。
売却時期を失うと負動産になってしまいます。
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