- もう住むかどうかわからない我が家
- 親が施設に入り空き家になった実家
- 親から相続した市街化調整区域の土地
このような自宅や実家の活用もできず、処分する方法もなく困っている方へ
家じまいを考えてみませんか？
家や土地は活用せずほうっておいても、税金がかかり雑草の処分や放置されたゴミの処理など管理費用がかかってしまいます。
自宅や実家を売却し不動産から金融資産に変換することを「家じまい」と言います。
家じまいのバリエーション
「家じまい」には2つのプロセスを考える必要があります。
- 自宅や実家をどのように処分するのか
- 処分した後の住まいをどうするのか
処分にあたっては、不動産の現況や資産価値、流動性、将来性などの要素により、さまざまなバリエーションがあります。また処分後の住まいについても、以下のようにいろいろなケースがあるでしょう。
- 現在の自宅や実家の処分
- そのまま売却する
- 解体し更地にしたうえで売却
- 親族に生前贈与
- 自宅処分後の住まい
- 賃貸住宅を借りる
- リースバックでそのまま住む
- 高齢者施設に入所
自宅や実家の処分方法
自宅や相続した実家を処分するには、そのまま売却するか家を解体し更地として売却する方法、そして親族に生前贈与する方法があります。
どの方法がもっとも適した方法かは、自宅や実家の状態により異なりますが、基本的な考え方や条件についてお伝えします。
自宅をそのまま売却する
住まなくなる自宅を売却するときには、必ず注意してほしいポイントがあります。
理由は、譲渡所得から居住用財産の3,000万円控除を受けるためです。
譲渡所得とは不動産を売ったときの利益です。
利益の計算は次の式で計算します。譲渡所得＝譲渡による収入ー取得費ー譲渡費用取得費とは不動産を取得したときの費用ですが、建物については「減価償却」により、取得してからの経過年数が長いほど0に近づきます。
譲渡費用とは譲渡するために支払った費用です。
3,000万円控除は、上記の譲渡所得のうち3,000万円までは課税されず、3,000万円を超えた部分に課税される制度です。
＊3,000万円を超えた部分には「居住用財産の軽減税率」が、一定要件を満たしていると適用できます。
解体し更地にしたうえで自宅を売却
そのまま売却しても住めそうにない家の場合は、解体して更地にして売却します。この場合も、住まなくなってから3年が経過する12月31日までの売却であれば、3,000万円控除が受けられます。ただし事前に解体する場合は、解体後1年以内に売買契約を締結する必要があります。
譲渡所得の計算は既に述べた「自宅をそのまま売却する」のと同じ方法になります。
実家を売却する
自宅ではなく、相続した実家を売却する場合も3,000万円控除を受けることができます。ただし、自宅を売る場合とは少し条件が違います。
必要条件－昭和56年5月31日以前の建物である
実家を売却するときに3,000万円控除を受けるには、住宅が昭和56年5月31日以前に建てられたものであることが必要です。ただしマンションは対象外です。
昭和56年5月31日以前を確認するには、法務局から「登記事項証明書」を交付してもらい、記載されている新築年月日を確認します。
さらに条件があり、昭和56年5月31日以前の古い建物であっても、耐震基準を満たしている必要があるのでその証明が必要です。ほとんどの場合は昭和56年5月31日以前の建物なので、耐震基準を満たしていません。そのため新築後に「耐震補強」を行ったか、行う予定であれば適用されます。
耐震基準を満たしていない建物の場合は、解体して更地として売却すると3,000万円控除が受けられます。
その他、売却代金が1億円以下などの条件があるので、詳しくは税務署に問合せしてください。
自宅を生前贈与
住まなくなる自宅を子や孫に生前贈与する方法もあります。老人ホームなどに入所し、これまで暮らしてきた自宅に住むことが無い場合は、売却せずに生前贈与すると空き家になった自宅の心配もいらなくなります。
贈与は一般的に相続よりも税金が高いので考慮しないことが多いですが、相続時精算課税制度を使った贈与の場合は、評価額2,500万円までは非課税になります。
贈与で受けた自宅は相続時に相続財産としてカウントされ、改めて相続税の計算が行われます。
贈与によって受取った子や孫が自宅として使用すると、将来売却するときには「居住用財産の3,000万円控除」を受けることができます。
自宅を処分した後の住まい
自宅を売却した後に自身の住まいをどうするのかも重要なテーマです。
代表的な方法について詳しくお伝えします。
賃貸住宅を借りる
自宅を処分した後は賃貸住宅に住むのが、もっともオーソドックスな方法です。
自宅を処分する理由にはいろいろなものがありますが、維持管理がたいへんといった理由が考えられます。
一戸建て住宅では庭や植栽の手入れ、雪国では除雪や落雪対策など、高齢になると難しいものがたくさんあります。マンションの場合は比較的生活の不便さは少ないですが、年数の経ったマンションは建替えなどが簡単にできないケースも多く、資産価値が低下してしまい相続財産としての価値がなくなる場合もあります。
売れるうちに売ってしまおうというのが、マンションでは有効な選択肢と言えるでしょう。
そのような経緯から自宅を売って賃貸住宅に住む場合、選択肢となるのが賃貸マンションです。
自ら建物の管理をする必要はありませんし、住宅設備が故障したり寿命がくると、大家さんが修繕や交換をしてくれます。最近は「サービス付き高齢者向け住宅」がたくさん供給されるようになっており、高齢者が快適な生活を送れるよう環境が整ってきています。
リースバックでそのまま住む
「リースバック」という言葉をよく聞くようになりました。自宅を売ってそのまま賃貸で住む方法です。
大手の不動産会社などがサービスをはじめており、需要が高まっているようです。
「リースバック」は住宅を所有する方の、資金需要に応えるための新しい金融商品です。
何かの事情で多額の資金が必要になり、自宅を売却して資金を捻出したいが、引っ越すのは嫌だといったケースに対応したものと言えるでしょう。
「売ってもそのまま住める」と、すごく魅力的ですが気をつけたいところもあります。
まず「家賃」です。賃貸住宅なので家賃を支払わなければなりません。家賃は「売却価格」に連動します。つまり高く売れば家賃も高く、低く売ると家賃も低くなります。
「いくらで売るか」と「いくらで住むか」のバランスを考える必要があります。そして、賃貸借契約は「定期借家契約」になります。
たとえば「10年契約」とか「15年契約」など、期間を決めて借りるのですが、契約期間が終了すると退去しなければなりません。
一般的な賃貸住宅の契約は「普通借家契約」契約期間が終了しても更新可能ですが、定期借家契約は更新ができません。どうしても引きつづき居住したい場合は、賃貸人との協議になりますが、更新できるとしても家賃の改訂など条件が厳しくなることを覚悟する必要があるでしょう。
リースバックは契約期間終了後の住まいについて、あらかじめ計画を立てた上で利用することが重要です。たとえば、サ高住に移り住むとか老人ホームに入所するなど、実現性の高い計画を立て準備するようにしたいものです。
高齢者施設に入所
自宅を売却しサ高住や老人ホームなどに入所する。このようなことを「親不孝」と捉える考え方がかつてはありました。しかし、現代においては、それぞれの負担を軽減し「高齢者が自分らしく」暮らせる方法として、認知されるようになってきました。
高齢者施設にはさまざまなものがあり、サービス内容や費用もまちまちです。また入所する方の心身の健康状態により、入所可能な施設が限定されることや、社会保険の適用など簡単に把握することが難しい一面があります。
高齢者社会となった日本において高齢者施設の拡充は大きな課題となっていますが、選択肢がまだまだ十分とは言えない中でも、それぞれに相応しい施設を探しその準備としての家じまいを計画することが大切です。
家じまいの参考になる本
自宅や実家の「家じまい」についてお話ししてきましたが、参考になる書籍が出版されます。
「いざという時に困らないために 今から考える 実家じまい・墓じまい」という本ですが、当サイトの管理人が「実家じまい」に関する部分を監修しました。
発売は2024年12月16日ですが、予約の受付が始まっています。
興味のある方は、ぜひご購読を！
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