弁護士に相談するのは住宅ローン以外にも債務があって、個人再生や破産手続きを検討する場合であって、任意売却は宅建業者＝不動産業者に依頼をします。相談しても費用はかかりません。なぜなら宅建業者にかかる費用、仲介手数料は売買代金の中から債権者が宅建業者に支払うしくみになっているので、任意売却を依頼する本人の負担はありません。
ここでは任意売却の流れと引越しするまでのスケジュールについて解説します。
任意売却の決断
任意売却はお住いの自宅を売却し、売買代金を住宅ローンの返済に充て、返しきれなかった残債は長期の分割支払いで行うことを金融機関と取決めし、これまで苦しかった住宅ローンの返済という負担を無くし、生活を新規にスタートする為の方法です。
何よりせっかく手に入れたマイホームを手放すことになるのが大変つらいことですが、何の対策もしないでいると“競売”によって強制的に売却されてしまいます。
“競売”よりも有利な条件で売却できるのですが、やはり気持ちの整理をする時間も必要です。
「住宅ローンの返済が滞るようになったら考えたい任意売却」で解説したように
住宅ローンの滞納が３ヶ月～６ヶ月の期間にご家族で相談し、任意売却を行うことを決断してほしいと思います。
決断した後は宅建業者に依頼をすると、任意売却のプロが手続きを進めていきますが、その内容を以下に解説していきます。
任意売却の流れ
任意売却のおおまかな流れは次のようになります。
- 宅建業者に売却の相談をする
- 金融機関へ任意売却の希望を申し立てる
- 住宅の不動産査定をして売却価格を金融機関と協議する
- 販売活動を開始し購入希望者を見つける
- 諸条件をとりまとめ売買契約を締結する
- 引越しをした後に買主に引渡す
では、具体的な内容を解説していきます。
宅建業者に売却の相談
宅建業者に“売却”の相談をします。
住宅ローンの延滞があること話して、売却によって住宅ローンの整理をしたいと相談をします。
任意売却になるか通常の売却になるかは、まず査定をしてみないと分かりません。
相談の結果、任意売却でなければ難しいという結論になることもありますし、もしかしたらローン残高以上での売却が可能と判断できるかもしれません。
ただ、売却は相手があってのことですので、やってみなければ分からない面もあります。
“任意売却”を前提に、宅建業者には準備をしてもらいます。
また相談の際には、滞納している税金や、マンションの場合は管理費や修繕積立金の滞納についても、宅建業者に伝えておかなければなりません。
任意売却の希望を申立てする
滞納がつづいてそろそろ金融機関が強制的な回収をしようとする頃に、まず住宅ローンの取扱い金融機関に「任意売却」の希望を伝えます。
具体的な時期としては、保証会社の保証が付いている場合は「代位弁済の通知」が来た頃です。保証会社が付いてない住宅ローンでは、債権回収の為のサービサーに業務の委託がされる頃です。
タイミングは相談をしている宅建業者が心得ていますので、ご本人は何もしなくても大丈夫です。
担当者が“ご本人の代理”で動きますので、委任状を書いて渡しておく方がよいでしょう。
この時点で気を付けたいことがあります。
金融機関からの督促に、つい返済してしまう人が時々いますが、そうするといつまでたっても任意売却を開始できません。
任意売却の申立てをして、相手側の金融機関やサービサーの了解がでたら、次のステップに進みます。
不動産査定をして売却価格を金融機関と協議する
金融機関側としてはローンの残高に満たない場合でも、抵当権を解除することになります。
その為、売却価格がいくらでもよいとはならないわけです。
売買代金から「不動産仲介手数料」や「滞納している税金」あるいは「引っ越し費用」などを差引いた残りが金融機関に返済される金額です。
そして売買代金から返済される金額が算出されると、残債務の金額も確定します。
残債務をどのように処理するのかも金融機関側が検討しなければならないことです。
簡単に売却価格を決めることはできない事情があります。
不動産査定金額に基づいて協議をし、やがて売却価格（初期の売出し価格）が決定します。
そこで、不動産売却の媒介契約を宅建業者と締結し、本格的に任意売却の動きがスタートします。
販売活動を開始し購入希望者を見つける
販売活動そのものは通常の不動産売却と何ら変わることはありません。
- レインズに登録する
- 販売資料を作成しインターネットや紙媒体に掲載する
- 都合がよければオープンハウスを実施したりする
販売活動は売却を依頼した宅建業者だけが行うのではなく、レインズに登録することによってすべての宅建業者のネットワークが働くので、割合早く購入希望者が表れるものです。
任意売却で承認を得た売却価格を下回る購入希望者に対しては、金融機関側の価格承諾を取らなければなりません。
ここが、通常の不動産売却と任意売却の大きな違いです。
値引き交渉があった場合でも、金融機関側の承諾によって先に進めることができます。
購入希望者のほとんどは住宅ローンを利用して購入しますので、住宅ローンの仮審査を行い承認されると、いよいよ売買契約に進みます。
売買契約を締結
売買価格はすでに決まっていますが、それ以外の条件について買主と打合せを行い、細かな部分まで取決めして売買契約を締結します。
具体的には次のような点について決めます。
- 手付金額と手付解除期限日を決める
- 契約違反があった場合の違約金額を決める
- 引越しをしてから引渡すので引渡し及び決済予定日を決める
- 固定資産税・都市計画税の清算を行うので起算日を決める（通常は引渡す年の1月1日）
- 住宅内の付属設備や備品などについて引渡すものと撤去するもの、取り外すものを決める
- 買主が住宅ローンを利用する場合のローン特約条項と解除期限日を決める
- 任意売却の場合は売主は“瑕疵担保責任”を負担しないので、買主の承諾を得る
以上のようなことを取り決めるのですが、宅建業者が助言しながら決めていきますので、あまり悩むようなことはありません。
売買契約は売主・買主が顔を合わせて行うのが通常ですが、持回りという方法によって売主が先に記名押印をした契約書を準備し、後日買主に重要事項の説明と契約書の説明をして締結する方法を採ることも多いです。
引越しをした後に買主に引渡す
売買契約時には引渡し予定の期限日が決まっていますので、それに間に合うように引越しをします。
金融機関が認めてくれた場合は“引越し費用”を売買代金から充当できるのですが、認めてくれないケースもあります。
認めてくれた場合でも、売買代金は引越しした後になるので、とりあえず引越し屋さんに支払うお金は準備しなければなりません。
どうしても準備が出来ない場合は、依頼した宅建業者に相談してみます。
- 所有権移転と抵当権抹消の準備
- 市町村などの差押債権者との解除準備
- 他の債権者への配当準備
このような準備を宅建業者が行い、決済・引渡しの日を迎えます。
引渡しでは、売買代金を受け取り各債権者に決まった金額を支払い、買主に住宅の鍵を渡し、登記関係の書類は司法書士に預けてその日のうちに必要な登記手続きを終え、引渡し完了となります。
金融機関に残った債務については別途連絡が来ますので、誠意をもって協議し無理のない範囲で返済することになります。
任意売却のスケジュール
任意売却は以上のような流れで進みますが、時間的にどのくらいかかるものか知っておく方が安心だと思います。
ケースバイケースですが、おおむねのスケジュールは以下のようです。
- 金融機関への任意売却の申出～販売活動開始：１ヶ月～２ヶ月
- 販売活動開始～売買契約締結：３ヶ月～８ヶ月
- 売買契約締結～引渡し：１ヶ月～３ヶ月
一般的なケースを記載しましたが、買主と金融機関の承諾が得られる場合は、売買契約締結～引渡しまで６ヶ月猶予してもらった事例もあります。
任意売却が成立しなかった場合にはどうなるか
任意売却は売れるまでいつまでもできるというものではありません。
一般的には媒介契約の期間である３ヶ月から６ヶ月です。債権者によっては９ヶ月～１２ヶ月といった長い猶予をしてくれるばあいもありますが、２年も３年もということはありません。
任意売却をスタートし３ヶ月経過しても、あまり市場での反響が無く、現在の価格では難しいと判断された場合には、債権者との協議によって価格を見直すこともあります。
しかし残念ながら与えられた期間の中で売却できなかった場合には、競売に手続きは移ります。
債権者が競売に移行した場合でも、ある程度の期間までは任意売却は可能なので、売却を依頼した宅建業者の判断で任意売却活動を継続することは多いです。
では、競売になると任意売却とどのような違いがあるのでしょうか？
「任意売却と競売にはどんな違いがあるのか」を参照してください。
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