返済の滞納がつづくとやがては“競売”によって、強制的に自宅が売却されることになってしまいます。
- 残高不足に気がつかなかった
- ボーナス加算月を忘れていた
- 預金口座に入金を忘れていた
このような理由であれば、たびたび返済が遅れることは無いと思いますが、下のような理由がある場合は要注意です。
- 勤務先の給料が遅れることがある
- 業績が振るわずボーナス支給がほとんど無くなった
- 失業してしまい再就職がまだできない
- 思わぬ大きな出費が重なり余裕の資金が底をついた
今後も返済が滞るような状態が予想される場合は、強制的な自宅の売却を防ぐ為に対策を考えなければなりません。
このような時に真っ先に考えたい任意売却について説明していきます。
住宅ローンの滞納は６ヶ月を超えると限界
住宅ローンの返済が滞りはじめて１ヶ月～２ヶ月分が延滞している状態では、金融機関はまだ強制的な手段に出ることはありません。
３ヶ月分が滞るようになると、金融機関から送られてくる文書の内容にも変化が表れ、強い調子の文言が並ぶようになります。
金融機関に対して何の対応もしないでいると、「返済の意思が無い」あるいは「誠意が見られない」と判断され、保証会社の保証付きローンの場合は代位弁済を求める段階に入ります。
代位弁済が行われる時期は金融機関によって異なると思いますが、だいたい６ヶ月滞納の状態になると代位弁済が行われているようです。
代位弁済が行われると保証会社は求償権を得るので、住宅ローンを実行した金融機関から保証会社に住宅ローンの管理が移動します。
＊関連記事「住宅ローンを滞納した時に絶対やってはいけないこと」
＊求償権については「任意売却の交渉相手は求償権を持っている保証会社とサービサー」を参照してください。
＊住宅金融支援機構の住宅ローンは、保証会社の保証はついていないので、最後まで機構の管理になります。
代位弁済もなく第三者に求償権が生まれることもありません。住宅金融支援機構自らが設定している抵当権を行使して、債権回収に動きます。
ただし、実際の債権回収業務はサービサーに委託するので、窓口はやはりサービサーになります。
任意売却によって自宅を売却して、住宅ローンの負担を減らすことを考えるならば、この期間（滞納３ヶ月～６ヶ月）に検討をして、代位弁済が行われたタイミング又は、サービサーから一括弁済の請求や差押・競売開始の通知が来た時点で任意売却の手続きに進んでいきます。
リスケジュールは滞納履歴があるといろいろ難しくなります。
詳しくは「滞納履歴が信用情報に登録されると任意整理は難しくなる」を参照してください。
任意売却の相談は不動産会社にする
任意売却は自宅を売却した代金で住宅ローンの一部を返済する方法です。
自宅には抵当権が設定されています。本来は住宅ローン残高を返済できる金額で売却しなければなりませんが、サービサーとの事前の協議によって、ローン残高に満たない金額で売却した場合でも、抵当権の解除をすることを前提に進めていくのが任意売却です。
任意売却の相談をしたいと思ったら、身近な不動産業者に相談してみるのが一番です。
賃貸専門の宅建業者では無理なので、売買の媒介専門か賃貸もやっているが売買もやっているところがいいと思います。
売却してもそのまま住み続ける方法
売却した後にそのまま住み続けることはできないだろうか？と思われる方もおられます。
まったく方法が無いわけではありません。
購入する買主の中には、自宅として使用するのではなく賃貸物件として活用する人もいます。
そのような場合には、家賃などの条件が合えば可能になります。
このような方法をリースバックと言い、任意売却を専門にしている業者の中にも、リースバックを前提にした買主との取引を優先して活動するケースがあります。
リースバックについては次の記事も参考にして下さい。
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