入居していた独り暮らしの高齢者が亡くなり、保証人だった息子さんに連絡をしたいが電話が通じない、手紙を出してみたら「あて所に尋ねあたりません」と戻ってきた。こんなときどうしたらよいのでしょう。
このようなアクシデントは高齢者ばかりでなく、年齢を問わず起こり得ます。交通事故や突然死は若い人にもありますし、核家族化が進んだおかげで、親族・身内という人が少なくなっています。
賃貸保証つき契約で入居する場合は、保証人ではなく「緊急連絡先」というケースもあり、本当に緊急のときに、まったく連絡が取れないということもあります。
入居者が亡くなったときの賃貸借契約の有効性
入居者が亡くなると契約当事者がいない為、契約は終了すると思われがちですが、賃貸借契約は有効であり継続します。
契約が継続するということは、大家さんには「アパートの部屋や住戸を貸し続ける義務」があり、と同時に家賃を受取る権利があります。
では、誰が家賃を支払ってくれるのでしょう？
賃貸借契約についての民法の定め
入居者が亡くなると入居者が保有していた “住む” 権利は相続されます。
民法第896条にはこのような定めがあります。
（相続の一般的効力）
相続人は、相続開始の時から、被相続人の財産に属した一切の権利義務を承継する。ただし、被相続人の一身に専属したものは、この限りでない。
「被相続人の一身に専属したもの」とありますが、賃貸借契約による賃借権は「家賃を払うことによって住むことができる権利」ですから、誰でも保有することのできる権利であり、相続される権利になります。
ただし “借家” の中には「被相続人の一身に専属したもの」に該当する場合があり、次に記載した借家は相続の対象外になります。
- 使用貸借契約による借家
- 公営住宅
使用貸借は、借主の死亡によって、その効力を失う。
公営住宅については、管理する地方自治体が方針を定めています。
家賃の支払い義務や賃貸借契約の解除を行うのは相続人
賃貸借契約は相続人に承継されるので、家賃の支払い義務は相続人が負うことになり、相続人が複数いる場合は分割承継されるので、相続人全員に支払い義務があることになります。
家賃の支払い義務があるのと同時に入居することもできますが、相続人の中で誰も入居する必要が無い場合は、契約解除して賃貸借契約を終了させる手続きをしなければなりません。
大家さんとしては、入居者が亡くなった場合、まず相続人に連絡をすることが必要です。
賃貸借契約では連帯保証人または緊急連絡先に、身内の人がなっていることがほとんどですので、保証人に連絡をすることによって、相続人にも連絡することができるようになります。
相続人と話ができると、賃貸借契約について今後どうするのか、はっきりさせることができます。
問題は、相続人と話ができない場合です。
相続人に連絡できない場合の対策
入居者が亡くなった住戸の中には、家具や家財道具がそのまま残っています。
相続人に連絡が取れないと、どうすることもできないのですが、大家さんが勝手に残置物を処分することは出来ません。
勝手に処分すると刑事罰を受ける場合もありますので注意が必要です。
相続人と連絡が取れない場合でも、内縁関係などの同居人がいることもあります。その場合は賃貸借契約の承継ができるとされています。
このことについては借地借家法第36条に定めがあります。
居住の用に供する建物の賃借人が相続人なしに死亡した場合において、その当時婚姻又は縁組の届出をしていないが、建物の賃借人と事実上夫婦又は養親子と同様の関係にあった同居者があるときは、その同居者は、建物の賃借人の権利義務を承継する。ただし、相続人なしに死亡したことを知った後一月以内に建物の賃貸人に反対の意思を表示したときは、この限りでない。
相続人が存在する場合であっても、内縁の同居者に居住権を認めた判例もあります。
相続人とは？
相続人とは親族の中でどの範囲までをいうのか知っておく必要があります。
| 優先順位 | 相続人 | 代襲相続人 |
|---|---|---|
| 1位 | 子供 | 孫 |
| 2位 | 両親 | 祖父母 |
| 3位 | 兄弟姉妹 | 甥・姪 |
＊代襲相続人とは相続人が被相続人が亡くなる前に死亡した場合、相続人に代わって相続する権利を持っている人です。
相続人と連絡が取れない又は不明であったり同居人もいない場合には、相続財産管理人の選任の申立を家庭裁判所に行います。
申立てできるのは「利害関係人か検察官」ですので、大家さんは家賃を受取る権利のある債権者になるので「利害関係人」になります。
申立て費用は約5,000円ほどですが、入居者の財産状況によっては、相続財産管理人の報酬額相当額を含めた予納金の支払いが必要になることもあります。（数十万円～）
相続財産管理人が選任されると相続人の探索を行います。およそ１年くらいで相続人がいないことが確定すると、そこから本格的に相続財産管理人の仕事が始まります。
故人の財産を処分して換価し債権者への支払いにあてたり、賃貸借契約の解除を行ったりと、入居者の代わりに相続財産管理人が対応してくれます。
入居者の死亡リスクを考慮した賃貸借契約
入居者が亡くなった場合、保証人や身内の方と連絡が取れないときは、大変手間のかかる面倒なことになることは想像がつきます。
「面倒な入居者は来てほしくない」という大家さんの本音は理解できますが、高齢者が増加する今日です。
しかも “お一人様” が増えている状況で、入居拒否をしていることはできません。
できるだけ多くの機会を見つけて入居促進を図っていかねばなりません。
そこで、考えられることが「入居者の死亡リスク」を考慮した契約方式です。
- 契約前に入居者の情報をできるだけ多く把握する
-
- 相続人の有無と連絡先
- 健康状態とかかりつけ医の存在
- 介護施設の利用状況
- 複数の緊急時連絡先
入居者の日常生活に関する情報を把握しておくことは、万が一のときの対応を考える際に、選択肢を増やすことになります。
「誰に連絡したらよいか分からない」という状況になることを、できるだけ防ぐことが大切です。 - 終身建物賃貸借契約により契約する
- 終身建物賃貸借制度を利用して、万が一のときの残置物の処分方法についても取決めをしておく。
終身建物賃貸借制度については「終身建物賃貸借制度が改正され高齢者の入居促進がしやすくなった」を参照してください。
終身建物賃貸借制度が改正され高齢者の入居促進がしやすくなった高齢社会になり65歳以上が３割に近くなり、賃貸事業経営者にとっては“高齢者の入居”を積極的に図る必要が出てきます。高齢者が入居することに対しては、病気による長期の入院や突然の死亡といったことが、経営上のリスクになり“高齢者の入居”を躊躇する...www.myhomedata.net2019.06.12
残置物の処理等に関するモデル契約条項
残置物の処理や死亡後の賃貸借契約解除に関わる事務を、相続人以外の第三者に委託する「残置物の処理等に関する契約」を、賃借人が賃貸借契約時や入居後に行うことにより上記のような課題を解決する方法があります。
国土交通省は令和3年6月に「残置物の処理等に関するモデル契約条項」を公表し、大家さんや管理会社が「残置物の処理等に関する契約」の普及をすすめています。
入居者が亡くなっても、残置物処理や賃貸借契約解除の事務を受託した居住支援法人や管理会社は、契約に基づきこれらの事務処理をおこなうことができるため、大家さんとしては不安材料が解消されます。
詳しくは残置物の処理等に関するモデル契約条項を参照してください。
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