住宅ローンの返済で困ったら早目の対策を
住宅ローンの返済が難しくなってきたら、早めの対策をして下さい。方法はいくつかあるのですが、それは後で述べるとして、その前に返済ができなくなる原因を整理してみましょう。
住宅ローンの返済ができない原因は？
- 業績悪化による年収のダウン
- リストラや会社の倒産
- 事業の失敗
- 大きな病気や怪我による休職や退職
団体信用生命保険に加入するケースがほとんどですので、債務者の死亡による場合は生命保険がおりますので、住宅ローンの返済は大丈夫です。
そこで、返済に困るようになるのは以上のような理由だと思います。
いずれの場合も、すべて年収の低下が直接の原因ですが、数ヶ月から１年ぐらいで年収が回復するかどうかが、今後の対処方法を検討する上でポイントになります。
年収の回復が見込める場合や、一時的な収入ダウンであれば、個人民事再生手続きによる方法により、住宅を手放すことなく滞納状況を解消することが出来ます。
年収の回復が見込めず、今後の返済が無理と判断される場合には、任意売却により住宅を売却し、同時に債務を整理する方法をとります。
借入先が複数あり、権利関係が複雑になっている場合には、任意による整理は困難となります。その場合には、債権者の差押・抵当権行使により、差押・競売へと進むことになります。
個人民事再生によって住宅ローンの滞納を解消する
個人民事再生は、自宅を手放さなくても済む唯一の方法です。ただし、最終的には完済が条件となりますので、借入金が減るわけではありません。
借りたものはすべて返す！
その為には、完済できるだけの収入の裏づけが必要です。
個人民事再生の手続きには一定の要件があります。
住宅ローン以外の抵当権が設定されていない
再生計画が認可されるまでに発生した遅滞分を遅延金を含めて支払う
上の遅滞分の支払いは一括か３年以内
元本を一定期間据え置き、弁済期間を延長した場合の最終弁済年齢が70歳まで
などの要件を満たす必要があります。
なお、個人民事再生の認可が見込みありと裁判所が判断すると、仮に差押・競売が決定されていても、申し立てによって中止となる可能性があります。
以上のように個人民事再生は完済が条件ですから、年収の回復も難しく、今後も住宅ローンの返済に苦しむようであれば、住宅を売却し身軽になる方法を選びましょう。
思い入れもありますし、いろいろ複雑な気持ちにもなるとは思います。しかし、自宅を所有することだけが人生の目的ではありません。住宅ローンから解放されると、かえって新しい人生が見えるかも知れません。
次は任意売却による方法をお話しします。
任意売却によって住宅ローンを整理する
任意売却を決意したら、借入している金融機関に相談に行ってください。
任意売却の手続きは、銀行ではなく保証会社が行なう事が多いのですが、保証会社がどこにあるのかすら分かりませんので、まずは銀行に行ってください。
任意売却は制度として定着していますので、弁護士や司法書士ではなく、売却を行なう宅地建物取引業者（不動産業者）が窓口となって行なうことが一般的です。
銀行や保証会社が指定する宅地建物取引業者に任せてもいいですし、知り合いに業者がいれば、その宅地建物取引業者に任せることもできます。
任意売却で住宅ローンを整理しましょうという方針が決ったら、まず、売却価格の設定を行ないます。
不動産鑑定士の評価鑑定や、宅地建物取引業者の意見を聞きながら、銀行または保証会社は最低の売却価格を決めます。
宅地建物取引業者は最低の売却価格を念頭におきながら、販売活動を開始します。
手続きとしては、宅地建物取引業者と専属専任媒介契約又は専任媒介契約を締結します。
つまり、売却に関わる一切を宅地建物取引業者の任せるという契約です。
販売活動は順調に進み、やがて購入希望者が現れますので、引渡しのスケジュールなど、売買契約の細部を詰めてやがて、契約そして引渡しとなります。
引渡しは、その名の通りこれまで住んでいた自宅を引き渡すことです、寂しい気持ちはありますが、新しい人生のスタートだと思い、明るく引き渡しを行ないましょう。
こうして、自宅は売却されますが、ほとんどの場合、売却金額は住宅ローンの残高よりも下回ります。
つまり、自宅を売却してもまだ借金が残っている状態にはなるのですが、残った債務については金融機関との協議により、免責になることもありますし、ほんのわずかの金額の分割でということもあります。
どちらにしても、これまでの負担はなくなりますので、安心して下さい。
差押・競売になると・・・・・
競売になると、任意売却よりも大幅に低い価格で売却されます。それは、債権者にとっては回収できる金額の不足を意味しますので、自宅売却後も債権回収の道を探ることもあります。
自宅を手放したうえ、更に残った債務の履行をせまられるのはたまったものではありません。
止むを得ず、破産申立を行なう必要も出てきます。
破産となると、ローンやクレジットの利用も制限され、不便なことが多くなります。車のローンすら組むことができません。
そうならないように、任意売却によって住宅ローンを整理する方法を採られるようお奨めします。
任意売却とその他の債務整理の方法
個人再生や任意売却以外にも、住宅ローンの返済ができなくなってきた時の対策には、任意整理という方法もあります。
任意整理は住宅を手放すことなく借金の返済条件を緩和する方法ですが、法的な拘束力のあるものではありません。
個人民事再生には「住宅資金特別条項」により、住宅ローンの返済をつつけながら他の借金の返済負担を大幅に軽減する方法もあります。
任意売却・個人再生・任意整理・自己破産に関する詳しい記事を掲載しました。
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