登記と税金 譲渡所得税を算出する売買契約書などの保存期間と宅建業者の書類保存義務
不動産を売却した時に関係する税金は“譲渡所得税”です。売却によって所得（利益）があった場合には、所得税が課税されます。逆に所得（利益）が無く損失があった場合には、課税はされず申告すら必要がありません。所得があるか損失があるかは譲渡所得の計算...
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重要事項説明 土壌汚染や地下埋設物など地歴調査が必要な売買契約と重要事項説明
不動産売買では地歴調査が必要な場合があります。地歴調査とは対象となる土地の履歴、つまり取引される土地がこれまでどのように利用されていたか、利用の仕方によって土壌汚染や地下埋設物などがある可能性もあり、物件の引渡し完了後に重要事項説明時に説明...
重要事項説明 不動産売買契約の重要事項説明書に添付すべき書類とは
不動産売買契約の前に説明する重要事項説明書にはいくつかの添付書類があります。説明する項目に関連する詳細な参考資料や、買主の利用計画にとって必要な資料が含まれています。これらの添付書類について、取得方法や説明するポイントを解説します。一般的な...
重要事項説明 重要事項説明書に記載する「不動産の表示」の書き方
重要事項説明書の２ページには売買対象物件の表示を記載します。基本的に登記事項証明書に基づいて記載するのですが、中には間違って記載されているものもあります。ここでは「不動産の表示」について記載の仕方を説明しています。土地の表示登記事項証明書の...
重要事項説明 土地の表示に記載すべき「仮換地」「保留地予定地」とは何か
重要事項説明書に記載する不動産の表示。土地の欄に「仮換地」と「保留地予定地」の記入欄があります。宅地分譲が盛んに行われていた頃は、「仮換地」や「保留地予定地」はよく売買する対象になることも多かったのですが、新規の宅地開発が大幅に減った現在、...
資産・投資 建蔽率緩和のある角地のメリットとデメリットを考えてみる
新築住宅を建てるための土地探し、お客さんからよさげな土地があったら紹介してほしいとよく頼まれることがあります。希望の条件などをお聞きすると、いくつかの条件を言われますが必ず上がるのが“角地”です。しかも南東角地とか南西角地とか南向きの角地が...
建売住宅購入編 ローン特約条項があっても白紙解除できない買主の責任
融資承認が期限までに得られない場合に、売買契約を白紙解除するローン特約条項はほとんどの売買契約には付けられています。しかし“ローン特約条項”があるから安心だと考えていると、適用されないでトラブルになったり、裁判で違反と認定されるケースもあり...
売買契約 契約違反があった場合に不動産売買契約を解除するには
不動産売買契約には６つの解約解除に関する取決めが書かれています。手付解除、引渡し前の滅失・毀損による解除、契約違反による解除、反社会的勢力の排除による解除、融資未承認による解除、瑕疵担保責任による解除と６つのケースがあるわけですが、契約解除...
業務や仕事 販売活動を積極的にしない媒介業者を変更できるか
宅建業者と媒介契約を結び不動産の売却を依頼して２ヶ月、契約途中で業者の変更をしたいが、契約解除すると違約金や損害賠償などが怖くて困っています。こんなケースがたまにあります。不動産媒介契約の途中解除は可能でしょうか。先日アップした「売主さんも...
物件調査 土地の査定価格を決める３つの地価と実際の売買価格
毎年３月末頃に新聞に掲載される公示地価。また下がったと嘆く人もいれば、もっと上がれと喜ぶ人もいます。土地神話が過去のものになった今日ですが、土地の値段はやはり気になるものです。建物を購入するときも売却するときも、そして土地を購入するとき売却...
業務や仕事 売主さんも注意したい媒介契約違反で請求される違約金
不動産の売却や購入を宅建業者に依頼する媒介契約、報酬は成功報酬なので売買が成立するまでは、宅建業者への支払いは必要ないし、思っていたようにうまく進まないようであれば、３ヶ月の契約期間が過ぎる前に解約することもできます。依頼する顧客にはデメリ...
業務や仕事 火災警報器のついてない中古住宅は買わない方がよいか買うべきか
ネット上の記事を見ていて気になる投稿があったので、テーマにしてみました。「中古住宅の火災警報器」についてです。中古住宅を媒介する担当者としての立場から、「火災警報器のついてない中古住宅」を購入希望者にどう説明するか考えてみました。火災警報器...
売買契約 第三者のためにする契約に書くべき特約条項の内容
平成17年に新しくなった不動産登記法により、これまで行われていた中間省略登記による売買が認められなくなり、平成19年1月12日から“新しい中間省略登記による売買”＝第三者のためにする契約によって売買が行われるようになりました。参考 いわゆる...
売買契約 買主の地位を譲渡する契約方式と第三者のためにする契約との違い
中間省略登記による新しい形態における特約条項の内容について「第三者のためにする契約に書くべき特約条項の内容」で先日記事を書きましたが、そこで簡単に触れた「買主の地位の譲渡契約」についてここでは少し解説しておこうと思います。「買主の地位の譲渡...
生活危険度 住みたい街ナンバー１の横浜市だけど住むならどこがいいのだろう～生活危険度を知っておこう
SUUMOの「住みたい街関東版2018」で１位にランクされた横浜市。横浜と言うと「みなとみらい」の夜景を思い浮かべることも多いですが、意外と自然も豊かで実際に住んでみると魅力の多い街であることが分かります。そんな横浜市の住みやすさを“防災”...