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不動産を売却するなら不動産会社に頼むとよいと、誰もが考えつくことですが実際には不動産会社をどのように見つけるのか、どのように依頼するとよいのかわからい方も多いと思います。
この記事では不動産の売却を考えていらっしゃる方へ・・・売却するまでのだいたいの流れを説明します。
不動産の査定を依頼する
売却するためにはまず「いくらで売るのか」を決めなければなりません。
査定には2種類の方法があります。
- 机上査定（現地には行かずデータに基づく査定）
- 詳細査定（現地に行き、物件や周辺環境などを確認して行う査定）
とりあえずだいたいの価格をい知りたい場合は「机上査定」でもよいですが、近々売却を希望する場合は「詳細査定」が必要です。
査定は不動産会社が行いますが、費用はかからず複数の会社に依頼することもできます。
複数の会社に査定を依頼すると、査定価格は不動産会社によって変わることが多いです。査定した物件の市場におけるポジションを、上位に評価するケースと低く評価するケースがあり、不動産会社よって視点が異なります。
ただ注意しなければならないのは、査定価格が高いからと言って必ず高値で売却できるとは限りません。
査定価格と売れる価格は別
と知っておくことが重要です。
媒介契約を締結する
各社からの査定価格が出そろったら、どの会社と媒介契約を締結するかを検討します。
考え方として2通りあります。
- 複数の会社と媒介契約を締結する
- 1社に限定して媒介契約を締結する
複数の不動産会社に仲介を依頼する方法は「一般媒介契約」と言います。
1社に限定する方法は「専属専任媒介契約」または「専任媒介契約」と言います。
それぞれの契約方法の違いは「媒介契約の種類」で説明しますので、ここでは2通り（3種類）の方法があるとだけ覚えておいてください。
販売活動を行う
不動産会社は媒介契約を締結すると、さっそく販売活動をスタートさせます。
販売活動とは具体的に次のような準備と営業行動を行います。
- 売却物件に係わる資料の収集や調査
- 販売資料の作成
- 指定流通機構（レインズ）への登録
- ホームページや不動産ポータルサイトへの物件掲載
- 不動産情報誌やフリーペーパーへの掲載
- 折り込み広告やポストイン広告の作成と配布
- オープンハウスの開催
- 問い合わせ客や内覧希望者への対応
このような活動の結果、購入希望者が見つかると契約条件などを調整します。契約条件とは次のようなものです。
- 売買価格
- 引渡し日
- 融資利用の有無
- 特約条項についてのすり合わせ
購入申込み～契約まで
契約条件などの調整がつくと購入申込みに対する返答として「売渡承諾書」を発行します。
購入希望者は購入することを前提として、住宅ローンなどを利用する場合には金融機関に「事前審査」を申込みます。事前審査の承認後、売買契約の準備として重要事項説明書・売買契約書・物件状況報告書・付帯設備表などの契約書面を作成します。
契約書面の準備を終えると不動産会社は、買主（購入希望者）に対し重要事項説明書を交付し説明を行います。なお重要事項説明書は売主も確認する必要があり、記名押印を求められます。
重要事項説明を受けた買主は購入を正式に決断し、重要事項説明書に記名押印をした上で売買契約書にも記名押印します。
重要事項説明と契約締結は同日になることもありますし、契約締結が後日になることもあります。また重要事項説明や契約締結時に売主と買主が同席するのが一般的ですが、事情により売主が同席できない場合や、IT重説・電子契約ではそもそも対面による説明や契約締結が行われないこともあるのです。
不動産売買の契約は宅地建物取引業法に基づく免許を与えられた「宅地建物取引業者」が媒介し、専門家としての「宅地建物取引士」が間違いのない契約手続きをすすめますので、対面しない契約であっても問題なく有効な契約となります。
契約時には買主は売主に対し「手付金」を支払います。手付金は決済時に売買代金に充当するのですが、決済までの期間は売主が預かり形をとります。また契約後の一定期間は「手付解除」が可能になるので、万が一の場合の「解約金」としての意味もあります。
契約～決済・引渡し
売買契約が締結されると買主は金融機関に「本審査」を申込み、本審査が承認されると融資を受けるための準備として「金銭消費貸借契約」を金融機関との間で締結します。
売主は引渡し期日までに引渡せるよう準備をしますが、自宅の売却の場合は引越しの準備などたいへんあわただしい期間となるでしょう。
金融機関からの融資実行の準備ができ、引渡しができるようすべての準備が整ったら「決済・引渡し」となります。
一般的には買主が融資を受ける金融機関か融資金が降込まれる金融機関に、売主・買主・不動産会社の担当者と司法書士が同席し、引渡しに必要な書類の確認を行い問題が無ければ融資を実行し、買主の口座から売買代金その他の費用を支払い決済が終わります。
決済が終わると司法書士はその日のうちに法務局へ向かい、買主への所有権移転登記とそのほか必要な登記があれば、同時に登記申請を行い「決済・引渡し」が終わります。
譲渡所得の確定申告
売主は不動産の売却により「譲渡所得」があれば、翌年の確定申告の時期に税務署に申告をします。
譲渡所得の計算をした結果、所得がない場合は申告の必要はありませんが、所得がある場合は必ず申告することが義務になっています。
譲渡した不動産が「居住用財産」などの場合には「特別控除」が適用され、譲渡所得が０になる場合もありますが、特別控除の適用は申告が必要です。
不動産を売却し翌年確定申告を済ませることによって、不動産の売却が滞りなくすべて完了するのです。
不動産売却の失敗を防ぐには
不動産を売却する時のおおまかな流れを説明しました。
- 不動産の査定を依頼する
- 媒介契約を締結する
- 販売活動を行う
- 購入申込み～契約まで
- 契約～決済・引渡し
- 譲渡所得の確定申告
各ステップでは注意したいポイントや、納得できる不動産売却にするため知っておきたい基礎知識があります。それぞれのポイントを解説した記事ぜひご覧ください。
