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居住用財産の売却により譲渡所得が生じても、3,000万円の特別控除により所得税がかからないケースがありますが、特別控除が適用できる条件について整理しておきましょう。
摘要されるマイホームの範囲
3,000万円控除は「マイホーム」あるいは「居住用財産」が対象ですが、セカンドハウスは適用されるのか？ 親が住んでいる実家はどうなるのか？ ここでは適用されるマイホームの範囲をお伝えします。
摘要されるのは「自身が生活するための拠点となる住宅」なので、貸家は対象外となります。2つの住宅を所有しどちらにも生活しているケースでは、本拠となる住宅が対象となります。
たとえば、主人が単身赴任で遠方に移転し住宅を取得し生活しており、家族は元の住宅に生活しているため2つの住宅を所有しているケースを考えてみます。
このケースでは転勤期間が終了すると元の住まいに戻ると考えられ、元の住宅が「本拠地」となります。
別荘を所有している場合は、文字どおり別荘は本拠地ではありませんので、別荘の売却に3,000万円控除は適用できません。
適用できる実家
親の家に3,000万円控除を適用できる場合があります。
親が亡くなり相続した住宅を売却した場合、次の要件を満たすと特別控除が受けられます。
ただし、この特例は令和9年12月31日までの売却とされており、令和9年時点になり新たに適用期間が定められるのか、あるいはこの特例は終了するのかについて現時点では不明です。
【住宅に必要な条件】
適用される要件として住宅が次の3つに該当しなければなりません。
- 亡くなった方が一人で住んでいた住宅、または亡くなった方が一人で住んでいたが相続時には老人ホーム等に居住していた住宅
- 建築日が昭和56年5月31日以前
- 区分所有建物ではない（マンションは不適用）
上の条件が満たされる場合は、次の要件を満たしているか確認しましょう。
【特例が受けられる要件】
- 特例を受ける人が相続や遺贈により住宅と敷地を取得した
- 相続した日から3年目の12月31日までに売却した
- 売却代金は1億円以下
- 相続後から譲渡までの期間に事業や貸付けあるいは居住用として使用していない（相続後は空き家である）
- 売却する相手は親子や夫婦など特別な関係者ではないこと
- 被相続人が老人ホーム等に入所していた場合は、相続までに事業や貸付けあるいは居住用として使用していない（入所後は空き家である）
- 確定申告により特別控除が適用される
【売却の方法】
- 住宅が現行の耐震基準を満たすよう耐震改修工事を行ったか、耐震改修工事を行う予定であること、ただし改修工事は譲渡の翌年の2月15日までに行うこと
- 建物を取り壊して敷地を売る場合も適用される、ただし譲渡後の取り壊しも適用されるが、取り壊しは譲渡の翌年の2月15日までに行うこと
3千万円控除後に課税所得が残ったら？
3,000万円控除は所有期間に関係なく居住用財産であれば適用できますが、3,000万円控除しても譲渡所得がある場合は、譲渡所得税はどのようになるのでしょう？
不動産譲渡所得は所有期間により長期譲渡と短期譲渡に区分されます。
長期譲渡は所有期間が売却した年の1月1日時点で5年超の場合を言い、所得税率は15％、住民税が5％になります。所有期間が5年以下の場合は短期譲渡になり所得税率は30％、住民税が9％になります。
基本的には3,000万円控除後の残った課税所得には、上記の長期と短期による税率を掛けて税額を計算します。ところが「マイホーム」の場合は軽減税率が適用でき、15％の所得税率が10％まで軽減されます。
この軽減税率の適用要件は次のようになっています。
- 所有期間が10年を超える長期譲渡
- 適用される所得金額は6,000万円まで
つまり6,000万円を超える部分は通常の長期譲渡所得税率15％となりますが、6,000万円以下の部分が10％に軽減されるのです。
マイホームを売却した場合は、まず3,000万円の特別控除を適用させ、残った所得に軽減税率を適用させることができるので、合計9,000万円の所得まではかなり低い税金となります。
この軽減税率は住宅+敷地の売却以外に、建物を取り壊し敷地のみの売却でも適用できます。ただし敷地のみの売却は建物の取り壊しから1年以内に譲渡契約を締結する必要があるので注意が必要です。
