金融機関ごとにたくさんある住宅ローンの金利タイプ。単に金利だけの比較は出来ません。保証料や団体信用生命保険の内容など、検討する項目は多岐に渡ります。
中古住宅のローンは元金の減り方を最優先に考える
住宅ローンの金利タイプを選ぶ場合、優先すべき条件というものがあります。
- 返済金額が最も少なくなる返済方法
- 決めておいた年間返済額に最も近くなる返済方法
- 元金が減少する率が最も高い返済方法
上の3つの条件のうちどれを優先するかは、ケースバイケースですが中古住宅の場合は元金が減少する率が最も高い返済方法だと考えています。
中古住宅は同様な規模の新築物件と比較すると割安です。その代り耐用年数は経過築年数分、単純に短くなります。そのことが、将来的なことを考えると、とにかく元金が早く減ることが大切と考える理由があるのです。
中古住宅はいつでも売却などができる条件を整えやすい
新築住宅を建てたり購入することと比較すると、中古住宅を購入する人は、「住宅に対するこだわりが少ない」と言えます。住宅に対する価値観なども異なります。その違いが将来起こるかもしれない変化があった場合、新築には出来ない対応が中古の場合は出来ることがあります。
- 転勤になった場合に家賃を低くして入居者を確保することができる
- 売却する場合には住宅ローンを完済して売却することができる
- 大規模なリフォームが必要になった時に融資を受けやすい
これらのことは新築物件でも可能なこともありますが、ローン借入額が新築より少なくなる中古住宅の方が圧倒的に有利です。
低金利の方が元金はどんどん減っていく
変動金利・期間特約固定金利・完全固定金利と大雑把に3種類の金利タイプがありますが、金利は安い方が元金の減少が大きくなります。このことはシミュレーションをやってみると一目瞭然です。それに加えて部分繰り上げ返済を繰り返すと、元金は驚くほど減ってしまいます。
金利プランを選択する場合、中古住宅の方がローン借入額が小さいので、部分繰り上げ返済を前提とした返済計画も可能です。元金を出来るだけ減らしておく方が将来の何かの変化に柔軟に対応できるわけです。
団体信用生命保険のオプション契約にも注意を払おう
ほとんどの住宅ローンは団体信用生命保険加入が義務付けされています。ローンの借主が万が一の場合、保険金でローン元金が返済されるので残された家族は安心なのですが、現在は死亡時だけでは無く、癌や脳卒中などの三大疾病・八大疾病になり働けなくなった場合には、保険金が支払われるオプション契約が多くなっています。
さらに、最近は、交通事故などによって長期間の入院を余儀なくされた場合なども保険給付されるオプションが出てきました。このようなオプションがある保険契約ができる住宅ローンを選択するのも大事なことです。
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