返済額だけでは比較できない住宅ローン

住宅ローンの金利タイプはたくさんあって迷いそうですが、返済額だけの比較では検討不足です。金利の高低によって元金の減り方がすごく違います。繰り上げ返済などを加味して最適条件を検討しましょう。

金利タイプを徹底的に分析してみたら

下の表は、1000万円の住宅ローンを35年間で返済する場合の、金利別の返済額と借入残高を示したものです。
計算式を簡単にする為、年１回払いで計算している為、実際の数字は、返済額・残高ともこの表の数字より低くなります。

金利が高いと返済額合計は多くなることは誰でも知っていることですが、では、
多く返済すると、借入残高は減らない！ことを知っていますか？
そんな馬鹿な話が・・・・・と思うかもしれませんが、
では、例えば　金利1.5％と金利3.0％の場合を見てみましょう。

多く払っても元金は減らない

上の表の1.5％の場合、年間返済額は 369,336円です、3年間で1,108,008円を返済します。
3年後の残高は 9,332,072円ですから、元金は 667,928円減っています。

次に3.0％では、年間返済額は 465,393円、3年間で1,396,179円を返済します。
3年後の残高は 9,488,787円ですから、元金は 511,213円しか減っていません。

1.5％と3.0％の比較では、3年間で 288,171円も多く返済したのに、元金は逆に 156,715円も多く残っているのです。

金利の違いによる返済額の差は皆さん気にしますが、借入残高（元金）の減り方はあまり気にしていません。
ご覧のように３年間では、288,171円＋156,715円＝444,886円もの差が出ているのです。

この差は、１年間の返済額に相当します。
つまり高い金利タイプを選ぶと、３年間で１年分を損することになります。

長期固定金利よりも得な期間固定金利タイプの選択

上で見たように、金利の差が1.5％あるだけで、１年分の返済額に相当する差が出るものなのです。

現在、住宅ローンには

• 長期固定型（フラット３５など）
• 変動金利型
• 期間固定型

の３タイプがありますが、ゆとりをもった返済計画と、無駄な金利を支払わない計画の両立を考える必要があります。
ここでは、その検討方法をお伝えします。

年間返済予定額を算出する

まず、無理なく返済できる年間の予算を算出します。その返済額が、変動金利型の最も低い金利タイプしか選択できないようであれば、将来、金利が上がった時にたいへんなことになってしまいますので、借入額など、資金計画をもう一度見なおして下さい。

年間の返済予算額が、フラット３５の返済計画でも大丈夫となった場合や、期間固定型１０年固定の返済計画でも大丈夫となった場合に、以下のことを検討して下さい。

フラット35で本当にいいの？

Aさんは、月々７万円、ボーナス２０万円の返済が可能です。
すると、年間返済予定額は１２４万円となります。

３５年長期固定型の返済は、金利3.5％の場合 年間約１２４万円で、返済予定額とピッタリです。
そこで、３年固定型、金利1.3％の場合の返済額を算出すると、年間８９万円となります。

ここで、124－89＝３５万円の差が生まれます。
当初３年間は、年間８９万円の返済ですので、３年間で１０５万円の差が生まれます。
３年後、当初３年間の優遇金利は終わりますが、その後も基準金利より－1.2％が適用される商品がほとんどですので、３年後のシミュレーションをしてみます。

３年後、基準金利は3.1％と仮定します。すると適用金利は1.9％となります。この時に、当初３年間の差額として生まれた１００万円を繰上げ返済します。
繰上げ返済後の支払いは、返済年数を縮める方法と、返済額を減額する方法がありますが、返済額を減らす方法で検討します。

４年目からは年間返済額が、９３万円となります。それでも予算額の１２４万円からは３１万円の余裕があります。
４～６年目で更に約１００万円の余裕が生まれますので、７年目になる時にもう一度１００万円を繰上げ返済します。この時に、金利が上がって4.7％になったと仮定します。その時の適用金利は、マイナス1.2％ですので、3.5％となります。
７年目以降の年間返済は、約１０９万円となります。

このまま推移していって３５年間たつと、フラット３５の場合の返済合計額は 約4,370万円ですが、上に書いた方法で返済をすると、3,710万円という結果になります。その差は660万円にもなるのです。

金利が上がっても大丈夫？

ここで、こんな心配が出てきますね。
７年目で、金利がもっと上がったらどうしよう？
Aさんは、もともと年間１２４万円が返済予算額でした、そこで、１２４万円の返済額だと、金利は何％まで上がっても大丈夫なのでしょう？

答えは、適用金利が4.6％、基準金利5.8％までは大丈夫なのです。

こんな返済シミュレーションを簡単にやってしまうExcelシートをご紹介します。
>返済シミュレーションEXCELシート『どれがいいのか？住宅ローン』