建築条件付きの土地販売の将来性とビジネスチャンス

新築戸建て住宅の建設戸数がかつての勢いを大幅に減少させています。
特に注文住宅を建てようとする人が少なくなっている中で、新築需要を積極的に掘り起こそうという動きもあります。
新築住宅需要の多くを占める“一次取得者”にとって、マイホーム計画の第一関門は“土地の取得”です。
土地の取得・売買は不動産会社の仕事ですが、工務店や設計事務所が土地の取得から積極的に関わることにより、「建築条件付き土地」の販売形態に変化が起きるかもしれません。

「建築条件付きの土地」の建築条件とは？

「建築条件付き」として販売されている土地の、“建築条件”とはそもそも何かを知らない方がおられるかも知れないので、まず“建築条件”について解説します。

デベロッパーや不動産開発業者が宅地開発した土地、あるいは住宅街にひとつふたつと売地になっている土地などでも“建築条件”を付けて販売している土地があります。

一般的に多いのは3ヵ月以内に工事契約が締結されないと、土地の売買契約が無効になります。

売り土地に建築条件を付けて販売する理由

販売する土地に“建築条件”を付けて売るケースには次のようなパターンがあります。

• ハウスメーカーなどが土地の先行取得をし自社の物件として販売する
• 宅地開発業者と販売代理契約を締結したハウスメーカなどが販売する
• 宅地開発業者が協力関係や資本関係にある建設業者の業績アップの為に販売する

建設業者をあらかじめ決めて販売したり、販売代理契約を締結することにより、宅地開発業者は宅造事業の初期の段階から販売の見通しが立てられるため、事業の採算性が良くなります。

その分、土地の販売価格を低く設定できるので、販売促進を図ることにもつながり、すべての宅地を一般分譲するよりも事業の安定性や計画性が高まるので、“建築条件”を付けた宅地の販売は有力な方法として採用されてきました。

「建築条件付きの土地」を販売する新たな体制

建築条件付きの販売に係わる建設業者のほとんどはハウスメーカーです。

一方、住宅専門の建築家・建築士が個性的な住宅を手掛けることが多く、そのような住宅を建てたいと希望している人が多くなってきてると思います。

建築条件付きの土地は比較的安く購入できますが、ハウスメーカーが指定されいるため、建築家や建築士に依頼して住宅を建てたいと考えている人にとっては、購入することは出来ません。

設計事務所とプランニングなど打合せが進んでも、いよいよ土地の選定となると壁に当たってしまうことがあります。なかなか土地が見つからず、２年もかかってしまったという経験のある人もいます。

ハウスメーカーの担当営業が土地を探すということは割と行われていることですが、建築設計事務所が土地探しまでやってくれるということはあまり聞きませんでした。

しかし最近は少し事情が変わって来ました。

住宅の設計業務はコンサルティング的な部分の仕事もありますので、最近は、土地探しを一緒にしているケースもあるようです。

さらに踏み込んで、設計事務所が宅地建物取引業者の免許も併せて取得し、設計から土地仲介まで一貫した“住まいづくり”のコンサルティングをやるケースも見ることができます。

設計事務所がそこまで業態の殻を破って業務の範囲を広げるのであれば、設計事務所が“販売代理契約”に基づいて「建築条件付き土地」の販売を行うことも可能になって来ます。

設計事務所1社だけでは、宅地開発業者も不安だと思いますので、同じような動きが出来る設計事務所が数社共同で、プロジェクト開発を行うといった手法も成立するのでないかと思います。

新築の注文住宅が少なくなってくる今後、不動産部門にも手を広げていくのは、設計事務所にとってビジネスチャンスを広げる、検討すべき課題ではないかと思います。