“任意売却”とは住宅ローンの返済が困難な状態になった債務者を対象にした債務整理の方法です。債務整理は法律的な手続きが本来は必要ですが、“任意売却”は言葉通り“任意”に行うことなので、法律上『こうしなければならない』とか『こうすることは許される』とかいった決まりはありません。
その為、誤解や思い違いが生まれることもあるので、その辺を整理してみようと思います。
債務の完済が無くても抵当権を解除する特別救済措置
任意売却によって債務整理ができるといっても、債務がすべて無くなるわけではありません。債務の一部を返済することによって抵当権の解除をしてくれるということが最大のポイントです。
通常は債務の完済が無ければ抵当権の解除はしてくれません。抵当権の解除が無ければ、第三者に転売することなど出来ないので、住宅を売却して住宅ローンを整理するには、ローンの残高以上の金額で売却する必要が本来はあります。
ところが、ローン残高以上で売却出来るケースというのはそんなに多くなく、ほとんどはローン残高を下回ると予想されます。
売却できない、ローンの返済もできない、滞納がつづくと最終的には
- 住宅は差押えられ競売にかけられる
- 残った債務は返済できないので自己破産
このように悲惨な結果になってしまうのですが、これでは債務者があまりにも可哀想だということで、債務者の負担を少なくして、生活再建がやりやすい債務の整理方法として住宅金融公庫（現在の住宅金融支援機構）がやり始め、民間の金融機関にも広まったのが“任意売却”なんです。
そのポイントは繰り返しますが『債務の一部を返済することによって抵当権の解除をしてくれる』ことです。
任意売却は滞納実績が無いと進めない
『任意売却をすると決めた時点から返済しなくてよい』と考える方がたまにいるのですが、“返済しなくてよい”ではなく“返済できない”という実績が無いと任意売却の申立てができないということなのです。
結果は同じで、要するに『返済しない』ことに変わりは無いのですが、『返済したいけど出来ない』と、こんな気分が必要なんです。
このニュアンスの違い分かりますでしょうか？
- 返済したいけど出来ない
- だから任意売却で整理をしたい
- だから返済をしない
こんな三段論法のような心の動きをご理解ください。
任意売却を開始するには一定の条件が必要
任意売却の手続は２段階で進めることになります。
任意売却の準備
任意売却は住宅ローンを融資してくれた金融機関と進めるわけではありません。
連帯保証人の代わりに保証をしてくれた「保証機関」や「保証会社」と交渉して進めることになります。
保証会社と交渉する為には、「債権者」としての立場が融資をした金融機関から、保証会社に移らないと先に進めません。
「債権者」の立場が保証会社に移る為には、保証会社が「代位弁済」をして「求償債権」という権利を得ることが必要です。
保証会社に「求償債権」を与える為には、一定期間の滞納実績が無いと駄目なので『返済したくても払えない』という実績を作る必要があるのです。
任意売却の開始
保証会社が「求償債権」を得て債権者としての立場になったら、保証会社に対して「任意売却の申立て」を行います。
申立が受理されたら、売却価格の決定を行うための資料として、不動産売却査定を不動産会社にしてもらい、保証会社と不動産会社との間で売却価格の検討を行い、売却価格が決定した時点で売却活動を開始します。
売却活動は「不動産媒介契約」を締結してから開始しますが、およそ１年ぐらいの期間で進めていきます。
途中、売却価格の見直しなどを行いながら、与えられた期間内で売却できるように不動産会社に頑張ってもらいます。
任意売却で売れなかったらどうなるの
任意売却期間を経過しても売れなかった場合、どうなるかですが、保証会社は債権回収の手段として“法的措置”をとります。
ここまでは“任意”で進めてきたのですが、“法的”になると強制力が生まれ、債権者である保証会社の権限が強くなります。具体的には「差押登記と競売開始決定」が為されます。
一般的には競売による売却価格は任意での売却価格よりも低くなり、残る債務は多くなってしまいます。
また、任意売却では債権者と話し合いながら進めるので、まだ“信頼関係”がある状態でいますから、残った債務については生活再建ができるように無理のない範囲での分割が認められますが、競売ではそのような温情は無く、残債務についても厳しく返済を迫られることになります。
任意売却することを前提に、住宅ローンを借りることは問題があるように思います。
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