居住していた住宅を売却した場合の譲渡所得

不動産を売却し利益があると譲渡所得税が課税されます。自宅を売った場合も同様ですが一定の要件を満たすと税額が軽減される特例を受けることができます。この記事では居住していた住宅を売却した場合の譲渡所得税について解説します。

不動産譲渡所得とは

不動産を売却した場合に利益があった場合、その利益を「譲渡所得」と言います。さらに譲渡所得から控除できる特例が適用できる場合は、譲渡所得から控除した残りが「課税譲渡所得」になります。

譲渡所得があった場合は必ず確定申告が必要であり、特例による控除により課税譲渡所得が０になる場合であっても確定申告が必要です。

譲渡所得は次のように計算します。

譲渡による収入とは「売買代金」や「固定資産税などの清算金」を言い、取得費とは売却した不動産を取得した時の費用、そして譲渡費用とは売却のために支出した費用です。

取得費の内訳

取得費となるのは次のようなものです。

• 土地の購入代金
• 建物の建築費や購入代金から所有期間の減価償却費相当分を差引いた残り
• 購入時の手数料
• 購入時の登記費用
• 不動産取得税
• 印紙税
• 土地の造成費用や測量費
• その他

建物は取得した時点の費用、例えば注文住宅であれば建築代金になりますし、分譲住宅であれば購入代金のうち建物分の費用が取得費と考えがちですが、減価償却費相当分を差引かなければなりません。

償却率は構造により異なり次のようになります。

譲渡費用の内訳

譲渡費用となるものは次のような費用です。

• 仲介手数料
• 印紙税
• 貸家の場合の立退き料
• 建物解体費用
• その他

売却するために必要があり支払う費用であり、所有期間中の固定資産税や修繕費・メンテナンス費などは対象になりません。

譲渡所得の計算と特別控除

取得費と譲渡費用の計算が終了したら、売却により得た収入からこれらを差引きます。

結果がプラスであれば譲渡所得があり、マイナスであれば譲渡損失となります。譲渡損失の場合は申告すべき所得はありませんので、税務署への確定申告は必要ありません。

所得がある場合には、特別控除が適用できないかを確認します。

実際に住んでいた住宅を売った場合は「居住用財産の3000万円控除」が適用できます。適用には次の要件を満たしている必要があります。

• 住んでいる家を売るか、住まなくなってから3年を経過する年の12月31日までに売る
• この特例やマイホーム譲渡損失の損益通算や繰越控除の特例を、売った年か前年または前々年に受けていない
• マイホームの買換えや交換の特例を、売った年か前年または前々年に受けていない
• 売買相手が親子や夫婦などの特別な関係ではない
• 家を解体して土地を売る場合は、住まなくなってから3年を経過する年の12月31日までに売ることに加え、家の解体から1年以内に売買契約が締結されている
• その他

「居住用財産の3000万円控除」が適用できると、課税所得が3000万円以内であれば譲渡所得税と住民税は課税されません。ただしこの特例を適用するためには必ず確定申告が必要です。