マイホームを建てる時に、土地を購入する分の資金は現金で用意する。という方はこの記事は読む必要は無いと思いますが、住宅ローンを使って土地も購入する方は必ず読んで下さい。
住宅ローンを使って土地を購入する一般的な方法
土地を探すにあたって対象となる土地は、自治体・デベロッパーによる開発行為の土地、区画整理組合による開発行為の土地、既存宅地で市場に出てきた土地などがあります。
自治体による分譲宅地などは、多少条件が緩和されるかもしれませんが、一般的な土地取得までの流れをお話します。
気に入った土地が見つかりますと「購入申込み」を行います。
その後、契約条件などを整備して「土地売買契約」を行います。
契約後、契約書に記載された期限までに土地代金を支払うことにより土地の「引渡し」を受けます。
こんな流れですが、案外簡単なものです。
流れは極めて単純なのですが、ここに融資による土地代決済が条件として加わると、単純では行かなくなります。
だから、土地探しをあせってはいけないのです。
この流れを今度は逆から見てみましょう。
- 土地代を全額支払い土地の引渡しを受ける
（逆から１番目） - 土地代は銀行からの融資金で支払います。
融資を受けるためには銀行との金銭消費貸借契約が終わっているはずです。
支払いと同時に、所有権移転に必要な書類を売主から交付してもらいます。
＊必要書類＝印鑑証明、所有権移転登記に関わる委任状、あれば登記済証（いわゆる権利書、なかったら事前に保証書を準備する） - 銀行との間で金銭消費貸借契約を締結
（逆から２番目－引渡しの少なくても１週間前） - 審査でOKが出ていないと契約できない
- 銀行に住宅ローンの本審査の申込みをする
（逆から３番目－金銭消費貸借契約の３週間前） - 本審査に必要な書類はいろいろとありますが、絶対に無ければならないものは次の２つです。
- 土地売買契約書
- 建物工事請負契約書
- 気に入った土地が見つかりました
（この間最大で１週間） - 購入申込みをします
（この間通常は１週間から１０日） - 土地売買契約をします
（この間通常は１ヶ月、最大２ヶ月） - 土地代金を全額支払い引渡しを受ける
- 吹き抜けのある明るい家
- 家族の息吹が感じられるあたたかい家
- 広がりのある開放感のある家
- ○○小学校学校区内
- 地下鉄駅徒歩１０分以内
- 面積７０坪以上
- 南向き
- 周りに自然がたくさん
- 周りにアパートが無い
- ごみステーションが近い
- 電柱がじゃま
- 高圧線が近い
- 高低差がありすぎる
- 前面道路が狭い
- 道路が舗装じゃない
- 交通量が多い
- 隣の家が近すぎる
- 下水道が無い
ここで、建物工事請負契約書が出てきました。
つまり、土地の引渡しを受ける約１ヶ月前には、住宅の工事契約が終わっていなければならないのです。
だから、土地探しをあせってはいけないのです。
それでは、もう一度おさらいです。
土地を購入する普通の流れ
気に入った土地が見つかってから、引渡しを受けるまで最大で2.5ヶ月です。（ただし例外はあります）
引渡しの1ヶ月前には工事契約が終わっている必要がありますので、気に入った土地が見つかってから1.5ヶ月で住宅の工事契約をしなければなりません。
たった1.5ヶ月です。これから何十年も生活する家の検討を、たった1.5ヶ月で決めなければなりません。
だから、土地探しをあせってはいけないのです。
土地を探す前にしなければならない事・・・・・それは、これから建てようとしている家の検討です。
不動産営業に気を付けよう
住宅業界に不動産営業という言葉があります。
土地をこれから購入されるお客様が、展示場に来ました。
そのお客さんと営業マンはいろいろお話をしました。
そして、約束をしました「土地を探しましょう！」
そのお客様は隣の会社のモデルハウスにも入りました。
同じようにその会社の営業マンは「土地を探しましょう！」と宣言しました。
また、その隣のモデルハウスへ・・・・・
営業マンは、どんな家を建てるかの検討はまったくせずに、希望している地域に希望している土地が無いかを必死に探しました。
他の営業マンも同じです。
そのうちのひとりの営業マンが、タッチの差で、よさそうな土地を見つけてお客さんのところへ情報を持っていきました。
お客さんは「最初に土地を見つけてくれたから、○○ハウスで建てようか！」となりました。
これを不動産営業と言います。
すごくラッキーなパターンなのです。そしてすごく営業マンとしては楽な営業です。ただし運がなければ営業成績は上がりません。
不動産営業によって建てる会社を選んだお客さんが、その後どのように家を建て、今現在も満足しているのかどうか・・・・私には分かりません。
だから、土地探しをあせってはいけないのです。
これから何十年と生活する住宅そのものを、先にじっくりと検討しましょう。それからでも土地探しは遅くはありません。
土地を探すにあたって１００％条件を満たすことは無い！
マイホームを持ちたい！多くの方が求める夢です。夢の具体的な内容
など、いろいろなキャッチフレーズがあります。
マイホームを建てるならあの街に・・・・・なんてのもあります。
土地探しにあたってお客様が希望されること
などなど数え上げたらきりがありません。
でも、どれひとつとっても是非実現したい希望なのです。
すべてかなえることが出来たらどんなに素晴らしいことでしょう。
だが現実は厳しいものです。
すべてを満たすためには、予算と時間という大きな壁を乗り越えなければなりません。
すべてを満たす土地が見つかるまで、じっくりと待てるだけの時間がある方、そしてその土地を購入できる予算のある方は１００％達成にチャレンジして下さい。
そうでは無い方へ
希望条件の中で、絶対にクリアしたい条件を３つだけ選んでください。
残りの希望条件は「もし可能だったら」という分類にして土地を選ぶことをお奨めします。
例えば、希望する条件が１０個あって、絶対希望条件３＋他の希望条件４＝７を満たせればＯＫです。
７割です。７割達成ならＯＫです。それ以上を望むのでしたら１００％を望むのと同じです。
土地探しで悩むパターン
上に書いた希望条件は土地探しのスタート時点で設定して下さい。この設定をしておかないと、迷って、迷って、結局土地を決められなくなってしまいます。
具体的な物件が出てくると、否定条件 という魔物が現れます。
どういうことかと言いますと、
最初の段階では気が付かなかった事が、具体的な物件を見ると気が付いてしまうのです。
つまり、「この土地はダメ」というポイントがどんどん出てきて、結局決められなくなってしまいます。
そういうポイントも始めの希望条件に設定しておけば、後で悩むことはありません。
例えば、どういうものがあるかというと
といったことです。
良い土地が見つかりますように・・・
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