大家さんの事情によって定期建物賃貸借契約を勧める理由

転勤で数年空き家になるのでその間だけ賃貸にしたいとか、親の介護の為に数年間は親元に同居するが、介護施設などに入所出来たら戻って来るので、その間だけ賃貸にしたいなどの事情がある大家さんには、契約期間通りに契約が終了し入居者の明渡しがスムースにいく「定期建物賃貸借契約」を勧めています。

「普通建物賃貸借契約」と「定期建物賃貸借契約」の違い

普通建物賃貸借契約と定期建物賃貸借契約の大きな違いは、契約更新と中途解約に関することです。

普通契約は契約期限が到来したら“更新”することが前提の契約です。
家賃の滞納が多いとか、生活ルールを守らずにトラブルを起こすなど、大家さんから「頼むから出て行ってほしい」というケース以外は、入居が望めばいつまでも入居し続けることが出来るのが「普通建物賃貸借契約」です。

定期契約は契約期限が到来すると契約は終了することが前提です。
大家さんも入居者も賃貸契約の継続を望む場合は、従前の契約を終了させた上で新たに契約を締結をすることによって、実質的な更新ができますが、更新することを前提にしてはいません。

「普通建物賃貸借契約」と「定期建物賃貸借契約」は、どちらも民法よりも上位法になる「借地借家法」の規制を受けています。
それぞれの契約方法についての規制内容を見ていきます。

賃貸借契約期間についての大原則

賃貸借契約では必ず「契約期間」を定めて契約します。（契約期間の定めがない契約も有効です）
通常は２年契約とか３年契約としており、借地借家法の定めにより１年以上の契約期間とします。

「契約期間」を定めるのは“普通契約”でも“定期契約”でも変わりません。しかし「更新」についての取決めが大きく異なります。
普通建物賃貸借契約では契約期間が終了しても契約を更新できるのに対し、定期建物賃貸借契約では契約更新は出来ず、契約期間が到来すると契約は終了します。

普通建物賃貸借契約の更新

契約期間が決まっているのに、契約が更新できるようになっているのには理由があります。
借地借家法第28条には「建物の賃貸人による（更新をしない旨の）通知又は建物の賃貸借の解約の申入れは、（中略）その申出を考慮して、正当の事由があると認められる場合でなければ、することができない。」とされており、原則的には賃貸人から契約の終了をすることはできません。賃貸人からの契約解除を自由に認めてしまうと、継続して居住したいと考える借家人の権利を保護することが出来ないからです。
賃貸借契約の更新には２種類あり、賃貸人と賃借人との間で合意により契約を更新する合意更新と、更新についての通知がない場合に自動的に更新される法定更新があります。
法定更新は借地借家法第26条で「当事者が期間の満了の一年前から六月前までの間に相手方に対して更新をしない旨の通知又は条件を変更しなければ更新をしない旨の通知をしなかったときは、従前の契約と同一の条件で契約を更新したものとみなす。ただし、その期間は、定めがないものとする。」と定めています。

定期建物賃貸借契約の更新

定期建物賃貸借契約は普通契約と異なり、契約期間が終了すると契約も終了します。賃貸人と賃借人の合意により更新する場合は、従前契約は終了して新たに定期建物賃貸借契約を締結することになります。
契約期間の通りに契約を終了する場合は、賃貸人は賃借人に対し期間の終了する１年前から６ヶ月前の“通知期間内”に、契約が終了する旨を通知しなければなりません。

当初の契約時に２年間の契約とする場合は、２年後に退去してもかまわないという人しか入居できないので、入居者募集では苦労するかもしれませんが、契約終了時には必ず退去してもらえるので、大家さんにとっては安心な契約方法です。

定期契約は契約期間が厳密になるのですが、入居者の立場に立った時には中途退去が可能なのかが心配です。

入居者が中途退去する手続き

普通契約では、入居者は契約期間中であっても、１ヶ月前に退去通告することによっていつでも退去できるように定めている契約書が一般的です。
それに対して定期契約は、大家さんも入居者も契約期間をきちんと守ることが前提になっています。
二つの契約方法での中途退去については「借地借家法」による規制は以下の通りです。

普通建物賃貸借契約の中途退去

賃借人からの解約解除権について、借地借家法では明確な定めはありません。一般的には賃貸借契約において「借主の中途解除権」にかかわる約定があり、「１ヶ月～２ヶ月前通告」によって中途契約解除および中途退去が可能です。

定期建物賃貸借契約の中途退去

定期建物賃貸借契約では中途解約は認めていませんが、賃借人からの中途解除を認める例外があります。
借地借家法第38条第5項では「第一項の規定による居住の用に供する建物の賃貸借（床面積（建物の一部分を賃貸借の目的とする場合にあっては、当該一部分の床面積）が二百平方メートル未満の建物に係るものに限る。）において、転勤、療養、親族の介護その他のやむを得ない事情により、建物の賃借人が建物を自己の生活の本拠として使用することが困難となったときは、建物の賃借人は、建物の賃貸借の解約の申入れをすることができる。この場合においては、建物の賃貸借は、解約の申入れの日から一月を経過することによって終了する。」と定めています。
床面積が200㎡未満という条件がありますが、ほとんどの賃貸物件は200㎡未満になりますので、実質的には賃借人からの中途解除は認められます。
賃借人の中途退去に関しては、普通契約でも定期契約でも変わりませんので、定期建物賃貸借契約を選択するデメリットは賃貸人にはあまり無いと言えるでしょう。
賃借人にとっては、更新ができないという一点がデメリットですが、契約期間に支障がなければ、定期契約は周辺の賃料相場よりも安くなる傾向があるので、定期物件も選択肢と考えられるのではないでしょうか。

一般的な住宅の賃貸契約では定期契約の場合でも、入居者の事情による中途退去は何の問題もありません。

大家さんの事情によって、時期が来たら確実に退去してもらえる「定期建物賃貸借契約」を勧めます。