欠陥住宅は注文住宅ばかりでなく建売住宅にもある可能性があります。
工事管理の方法によっては、注文住宅よりもむしろ多いかもしれません。建売住宅を購入して欠陥があることが分かった場合にどうしたらよいのか、対処法をまとめてあります。
いずれの方法でも欠陥の内容によって解決に至らないこともあります。考え方を整理する参考にしていただけると幸いです。
瑕疵担保責任保険会社
住宅の品質確保の促進等に関する法律により、住宅を供給する建設業者や宅地建物取引業者は、引渡した住宅ごとあるいは住宅の戸数に応じて、瑕疵担保責任を履行する為の資力確保の為、保証金の供託か保証保険に加入することが義務付けされています。
保険加入には１戸当たり８万円程度の保険金を業者が負担しますが、この保険を引受ける保険法人が現在５社あり、注文住宅を含めほとんどの住宅は保険加入しています。
＊大手ハウスメーカーは年間の引渡し戸数が多く、財務上保証金供託の方が有利なこともあり、保険加入していないケースもあります。
欠陥が見つかった場合は“１０年保証”の対象になるかどうかの検証が必要ですので、まず売主に連絡をします。売主側で誠実な対応がされる場合はいいとして、売主側と紛争になるケースが問題です。
保険加入物件は「住宅の品確法」が指定する“指定住宅紛争処理機関”を利用し、弁護士が係わり紛争解決のためのあっせんや調停または仲裁の申立てが出来ます。（＊10,000円の手数料がかかります）
＊売主が倒産している場合は保険会社に直接連絡します。
不動産適正取引推進機
注文住宅に関しては工事上の紛争解決を行う公的機関として、都道府県の建設工事紛争審査会がありますが、建売住宅は所管する部は変わりませんが担当部署が変わり“宅建取引業”の部署が都道府県にあります。
１０年保証の対象とならない“欠陥”については、２年間の瑕疵担保責任が義務付けされているので、期間内に欠陥が見つかった場合は速やかに売主に連絡し、誠実な対応が無い場合は都道府県の担当部署に相談するのが一つの方法です。
ここで何の解決方法も見つからないようだったら、不動産適正取引推進機構で行う特定紛争処理事業を活用します。
この機構を活用する手順としては、上に書いたように都道府県の担当部署に相談する方法以外に、売主が加入している宅地建物取引業の業界団体に相談をし、その上で同機構を活用する方法と、国民生活センターに相談をする方法があります。
宅地建物取引業の団体は次の二つがあります。
欠陥の内容によっては単なる“瑕疵”ではなく、もっと悪質なケースもあります。
２年間の瑕疵担保責任期間が経過しても、相談することをお勧めします。
民事訴訟
行政が関わるあっせんや調停でも解決しない場合は、民事訴訟によるしか方法はありません。
売主側のミス、工事を請け負った建設会社のミス、欠陥や不具合が生じた原因にはいろいろあります。
中には“手抜き工事”という悪意のある欠陥もあります。そのような場合は“不法行為”となるものがあり、不法行為であれば時効は２０年とされています。
瑕疵担保期間２年間を大きく超えて、相手方の責任を追及することもできます。
民事訴訟では、欠陥の内容と原因、責任の所在を明らかにしなければなりません。
建築士などの専門家による調査を行い鑑定書を作成して証拠申請しますので、検査にも相当の費用が必要です。
訴訟そのもは弁護士に依頼せず自分で行うことも出来ますが、時間や精神的な負担を考えると弁護士に依頼するのがベターだと思います。
訴訟を有利に進めるには建設工事や住宅紛争に詳しい弁護士を見つけることがポイントです。
不動産・建築問題を扱う弁護士を検索から探してみてはいかがですか。
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